Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação

Botafogo vive uma fase de alta visibilidade: rede hoteleira com picos de ocupação em eventos e feriados, incluindo Carnaval, reforça a atratividade turística e corporativa na região — efeito que respinga positivamente em locações por temporada e no giro de renda do investidor. Em 2025, a cidade registrou média de 84,7% de ocupação no 1º trimestre; em datas-estímulo, Flamengo/Botafogo chegou a ~74% de quartos ocupados.
No residencial, o aluguel médio de Botafogo ficou em R$ 62,64/m² (Jun/25), enquanto a taxa condominial média no bairro é de R$ 13,52/m² (Jun/25) — parâmetros essenciais para simular yield com precisão.

Rotina que vira argumento de venda

Você desce para o metrô e está conectado às Linhas 1 e 2 (Estação Botafogo); de lá, circula rápido por toda a Zona Sul e Centro.
Para compras, gastronomia e serviços, estão a poucos minutos o Botafogo Praia Shopping (Praia de Botafogo, 400) e o Shopping RIOSUL (Rua Lauro Müller, 116).
O lazer tem assinatura local: Praia de Botafogo, Pão de Açúcar e a programação dos cinemas de rua de Botafogo — um dos polos culturais mais queridos da cidade.
Esse ecossistema traduz conveniência diária e desejabilidade para moradia e para locação, reduzindo fricção de vacância e ampliando o universo de demanda qualificada.

Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação também surfa um timing estratégico: a ARKT Incorporadora, evolução da Origem, anunciou Botafogo como o primeiro lançamento da nova fase, reforçando o foco em studios premium e produtos de alto apelo urbano. Exclusividade, arquitetura de autor e serviços contemporâneos compõem o conceito que costuma gerar boa tração comercial em bairros de oferta limitada.

O que esperar deste conteúdo

Ao longo das próximas partes, você verá números auditáveis (venda, aluguel, condomínio), simulações comparativas (curta x longa temporada) e checkpoints práticos para decidir com segurança. Se desejar, já posso rodar sua simulação personalizada com área, fluxo de pagamento e estratégia de operação — responda por aqui com metragem e objetivo (moradia, renda ou híbrido).
Quer entender seu potencial de entrada nesse pré-lançamento em Botafogo e como ele pode se encaixar no seu plano patrimonial? Fale comigo agora mesmo por este canal e vamos construir sua tese de aquisição passo a passo.

Preço m² Botafogo (venda, aluguel e condomínio): a base da conta

Botafogo oferece equilíbrio raro entre mobilidade, serviços e liquidez. Para ancorar sua decisão, usamos dados oficiais de junho/2025 do Secovi Rio — referência de mercado para calcular fluxo e retorno com segurança. Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação começa aqui: números claros, comparáveis e prontos para entrar na sua planilha.

Três referências que sustentam a simulação

Métrica (Botafogo)	Valor (Jun/25)
Venda (R$/m²)	12.834
Aluguel (R$/m²/mês)	62,64
Taxa condominial (R$/m²/mês)	13,52

Esses três números formam o coração da sua conta: preço de aquisição, receita potencial e OPEX recorrente. Eles já consideram a realidade do bairro e permitem projeções transparentes por tipologia e metragem. Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação usa essas bases para responder, com método, quanto rende e quanto custa manter.

Contexto da Zona Sul para calibrar expectativas

Na Zona Sul, o aluguel médio atingiu R$ 81,90/m² em jun/25, puxado por bairros como Ipanema (R$ 108,31/m²) e Leblon (R$ 115,91/m²); Botafogo permanece competitivo com R$ 62,64/m², combinando ticket atraente de compra com demanda consistente. Use esse contraste para ajustar sua precificação e posicionamento do anúncio por padrão, vista e serviços no entorno.

Perguntas que destravam a precisão (e como responder)

Qual m² usar para simular?
Use venda: R$ 12.834/m², aluguel: R$ 62,64/m² e condomínio: R$ 13,52/m² como cenário base (Jun/25). A partir deles, personalize por área e diferencial real da unidade.

Como ajustar por padrão construtivo?
Aplique ajustes qualitativos conforme andar, vaga, vista, iluminação, acabamentos, mobiliário e áreas comuns (rooftop, piscina, sauna, concierge). Quanto mais premium a entrega/decoração, maior a aderência a diárias e tickets superiores dentro do guarda-chuva de Botafogo.

Como tratar condomínio no OPEX?
Multiplique R$ 13,52/m² pela metragem privativa e some IPTU, consumo e gestão. Esse número é o que mais pesa no resultado de locação longa e precisa entrar na fórmula desde o dia 1.

Próximo passo imediato

Quer esses valores pré-carregados no seu modelo? Peça por aqui a planilha de simulação com m² de venda, aluguel e condomínio já inseridos e campos editáveis para área, vacância e administração. Em seguida, avançaremos para três cenários de yield (conservador, base e otimista) — tanto para locação longa quanto para curta temporada — e você verá, em minutos, como cada decisão impacta o retorno.

Simulação — Locação longa (ticket, OPEX e vacância)

Para transformar Botafogo em renda mensal previsível, partimos das três âncoras oficiais de jun/25 no bairro: venda R$ 12.834/m², aluguel R$ 62,64/m²/mês e condomínio R$ 13,52/m²/mês. Em um exemplo didático de 28 m², o valor de referência de compra fica em R$ 359.352, o aluguel-alvo em R$ 1.753,92/mês e o condomínio estimado em R$ 378,56/mês.
Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação usa essas bases para projetar três cenários de locação antes do IR (Carnê-Leão aplicado após OPEX). Para IR mensal, utilize a tabela progressiva vigente a partir de maio/2025.

Premissas objetivas (locação longa)

• Área da unidade (exemplo): 28 m².
• M² de mercado (jun/25): venda R$ 12.834, aluguel R$ 62,64, condomínio R$ 13,52.
• Vacância (estimativa): 15% (cons.), 10% (base), 5% (otimista).
• Gestão: direta (0%) vs. administradora (10%) sobre aluguel recebido (estimativa).
• IPTU: R$ 150/mês (estimativa para ilustrar OPEX; confirme no cadastro do imóvel).

Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação trabalha com transparência: ajuste metragem e vacância conforme sua estratégia e perfil de inquilino.

Quanto sobra líquido antes do IR (três cenários)

Fórmulas:
Aluguel recebido = Aluguel alvo × (1 – vacância).
Líquido gestão direta = Aluguel recebido – Condomínio.
Líquido com administradora = (Aluguel recebido × (1 – taxa adm.)) – Condomínio.
Após IPTU (est.) = Líquido – R$ 150.

Cenário	Aluguel alvo (mês)	Vacância	Recebido	Condomínio	Líquido (direto)	Líquido (adm. 10%)	Após IPTU (direto)	Após IPTU (adm.)
Conservador	R$ 1.613,61 (–8%)	15%	R$ 1.371,57	R$ 378,56	R$ 993,01	R$ 855,85	R$ 843,01	R$ 705,85
Base	R$ 1.753,92	10%	R$ 1.578,53	R$ 378,56	R$ 1.199,97	R$ 1.042,12	R$ 1.049,97	R$ 892,12
Otimista	R$ 1.894,23 (+8%)	5%	R$ 1.799,52	R$ 378,56	R$ 1.420,96	R$ 1.241,01	R$ 1.270,96	R$ 1.091,01

Yield anual antes do IR (sobre R$ 359.352):

• Direto: 2,82% (cons.) | 3,51% (base) | 4,24% (otim.) após IPTU (est.).
• Com administradora (10%): 2,36% | 2,98% | 3,64% após IPTU (est.).

Gestão direta x administradora: quando compensa?

• Direta faz sentido com morador de longo prazo, contrato estável e presença ativa do proprietário.
• Administradora absorve atendimento, cobrança e manutenção preventiva — custo extra que muitas vezes reduz vacância e inadimplência, elevando previsibilidade (ajuste a taxa entre 8%–12% conforme serviço).

Como usar no seu caso

• Substitua 28 m² pela sua metragem real para ver o efeito escala.
• Ajuste o aluguel-alvo para andar, vista, vaga, mobiliário e padrão do prédio.
• Aplique Carnê-Leão 2025 sobre a base tributável após despesas dedutíveis (quando cabíveis).

Peça agora o PDF da sua simulação longa com os seus números e fluxo de pagamento organizado — responda por aqui dizendo metragem, se terá administradora e sua meta de vacância. Na sequência, avançaremos para a curta temporada (ADR x ocupação x taxas) e você verá quando faz sentido alternar estratégias no mesmo ativo.

Simulação — Curta temporada (ADR, ocupação, taxas de plataforma)

A curta temporada em Botafogo surfa a mesma onda da hotelaria carioca: 1º tri/2025 com 84,74% de ocupação, 1º semestre com média de 78,35%, e pico de 98,62% no Carnaval — parâmetros que ajudam a calibrar ocupação e estratégia de preço dinâmico ao longo do ano.
Dentro desse contexto, Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação trabalha com simulação paramétrica para você visualizar faixas de resultado e ajustar as premissas na planilha.

Premissas objetivas para o modelo (28 m²)

• Condomínio: R$ 13,52/m²/mês → R$ 378,56/mês (28 m²).
• Taxa da plataforma: dois modelos oficiais do Airbnb:
  (A) Taxa dividida — anfitrião no Brasil paga 4% e o hóspede ~14,1%–16,5%;
  (B) Taxa única (simplified/host-only) — 16% para anúncios conectados a software, com transição obrigatória anunciada para out/2025–dez/2025.
• Sazonalidade: usar picos (Carnaval, feriados, eventos) para elevar ADR/ocupação; usar médias do semestre para meses neutros.
  Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação recomenda trabalhar com 3 cenários de ocupação e faixas de ADR, ajustáveis por padrão da unidade, vista, mobiliário e calendário local.

Três cenários (exemplo paramétrico)

Cenário	ADR	Ocupação	Receita bruta	Taxa Airbnb 4%	Taxa Airbnb 16%	Líquido 4% – após condomínio	Líquido 16% – após condomínio
Conservador	R$ 280	55%	R$ 4.620	R$ 184,80	R$ 739,20	R$ 4.056,64	R$ 3.502,24
Base	R$ 320	65%	R$ 6.240	R$ 249,60	R$ 998,40	R$ 5.611,84	R$ 4.863,04
Otimista	R$ 380	75%	R$ 8.550	R$ 342,00	R$ 1.368,00	R$ 7.829,44	R$ 6.803,44

Observação operacional: o quadro considera apenas taxa da plataforma e condomínio. IPTU, utilidades, limpeza e gestão variam por operação e devem ser inseridos na planilha para refletir sua realidade.

Quando a curta supera a longa?

Compare o líquido mensal acima com o resultado da locação longa (Parte 3). Em geral, meses com ocupação ≥65% e ADR competitivo tendem a superar o longo prazo — sobretudo em janelas de alta (Carnaval, Réveillon, grandes eventos), quando a ocupação hoteleira e a demanda por hospedagem na Zona Sul disparam.

Check rápido de operação responsável

• Calendário dinâmico (eventos/feriados), limpeza profissional, manual da casa e compliance condominial (regra sobre temporada).
• Modelo de taxa: se for taxa única (16%), recalibre o ADR para preservar margem; se for taxa dividida (4% BR), avalie o efeito no “preço final ao hóspede” e conversão.

Pronto para “tunar” as premissas com seu endereço e metragem? Peça por aqui a planilha de preço dinâmico com sazonalidade, taxa de plataforma e condomínio já configurados para Botafogo — eu retorno com seu cenário curta x longa lado a lado e os próximos passos.

Taxas, custos e tributos do investidor PF (RJ)

Quanto entra na conta ao comprar, manter e alugar o seu studio na Voluntários da Pátria, 117? A base é objetiva: ITBI de 3% no Rio (desde 01/01/2018, Lei 6.250/2017), calculado sobre o valor venal/mercado definido pela Prefeitura e emitido via guia no portal oficial.
Para organizar seu Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação, considere também emolumentos de cartório (escritura/registro) conforme tabela 2025 do TJ-RJ — os valores são tarifados por ato e atualizados por portaria.

Na compra (entrada e transação)

• ITBI (3%) sobre o valor venal/mercado; emissão e pagamento online.
• Cartório (escritura/registro): siga a Tabela de Emolumentos 2025 do TJ-RJ antes de fechar o fluxo.

Na posse e operação (OPEX mensal estimado)

• Condomínio: referência setorial indica Botafogo ~R$ 13,52/m²/mês (Jun/25); use esse parâmetro como base comparativa em simulações.
• IPTU: varia por cadastro do imóvel; emissão/consulta e certidões de pagamento no Carioca Digital.

Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação: inclua condomínio (área privativa × R$/m²), IPTU (mensalizado), seguros e manutenção preventiva no seu “box de premissas”.

Na locação longa (PF → PF ou PF via imobiliária)

• Apuração de IR mensal via Carnê-Leão (web): aluguel recebido de PF entra na base do IRPF mensal; o sistema oficial calcula pela tabela progressiva de 2025.
• O que costuma abater antes do IR? Despesas do proprietário comprovadas e contratualmente previstas (p.ex., taxa de administração, condomínio quando arcado pelo locador, IPTU pago pelo locador).

Na locação por curta temporada

• ISS x locação: locação simples de imóvel não configura prestação de serviço (não é fato gerador de ISS). Já hospedagem com serviços (limpeza, arrumação, recepção, café etc.) integra o subitem 9.01 da LC 116, sendo tributada pelos municípios (no Rio, serviços não especificados tendem a 5%).
• Taxa de plataforma (Airbnb): modelo “split” cobra ~3% do anfitrião; porém o Airbnb migra gradualmente para “taxa única do anfitrião” (host-only) — **15,5% global e 16% no Brasil a partir de 27/10/2025 (para elegíveis).

Checklist prático (copie para a sua planilha)

• Compra: ITBI 3%; escritura + registro (tabela TJ-RJ 2025).
• Operação mensal: condomínio (use R$ 13,52/m² como referência), IPTU do cadastro, seguro, manutenção.
• Fiscal: Carnê-Leão com tabela IRPF 2025; guarde comprovantes das despesas dedutíveis.
• Temporada: verifique regulamento condominial e enquadramento (locação × hospedagem). Base legal: LC 116/2003 + entendimento dos tribunais.

Quer que a gente revise os seus números e ajuste deduções no Carnê-Leão? Fale com nossa equipe e peça “revisão fiscal da sua simulação” — retornamos com um PDF alinhado ao seu caso (metragem, OPEX e regime de locação).

Riscos e mitigadores em studios premium (Botafogo)

Investir bem é, acima de tudo, controlar assimetria de risco. Em Botafogo, três vetores pedem atenção: vacância, regras condominiais para temporada e dano/manutenção. Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação considera esses pontos no centro da tese para proteger seu fluxo de caixa.

Restrição condominial à curta temporada: o que vale hoje

O STJ firmou entendimento: se a convenção condominial definir destinação exclusivamente residencial, o condomínio pode limitar ou proibir locações de curto prazo (incluindo plataformas digitais). Há decisões de 2021 na Quarta Turma e na Terceira Turma reforçando essa possibilidade — e o tribunal divulgou, em julho/2025, um panorama consolidando o tema. Em resumo: sem autorização na convenção, a operação de temporada pode ser vedada pelo condomínio.
A locação por temporada continua prevista na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — modalidade residencial e temporária, com regras específicas. Use o contrato correto e respeite o teto legal de prazo (art. 48).

Vacância: sazonalidade e execução

A demanda na Zona Sul é sazonal (Carnaval, feriados, eventos elevam ocupação). Fora do pico, variações de preço e de conversão podem pressionar a taxa de ocupação — logo, calendário, precificação e padrão da unidade são as alavancas de mitigação. (Use as médias e picos de ocupação municipal como proxy para calibrar ADR e metas mensais.)
Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação recomenda diversificar canais (quando permitido pelo condomínio), alinhar mínimo de diárias e reposicionar preço em datas-âncora para suavizar meses neutros.

Dano/manutenção: operação que preserva o ativo

Curta temporada implica giro alto de hóspedes. Sem rotina, o imóvel “cansa” mais rápido. Reduza impacto com inventário fotográfico, checklist de entrada/saída, manutenção preventiva trimestral, enxoval de giro e limpeza profissional. Em prédios boutique, controle de ruído (regras claras de silêncio) e cadastro de visitantes preservam a boa convivência.

Checklist de mitigadores (use antes de ofertar)

• Convenção e RI: confirme por escrito se há autorização expressa para temporada; verifique tempo mínimo e eventual proibição. (Precedentes do STJ amparam o condomínio.)
• Contrato adequado: utilize locação por temporada nos termos da Lei 8.245/1991 (art. 48).
• Políticas internas: cadastro de hóspede, horário de silêncio, número máximo de ocupantes, regras de uso do rooftop/piscina.
• Operação: travas digitais (fechadura smart), manual da casa, inspeção entre estadias, depósito caução.
• Custos-chave: preveja fundo de reposição (pintura/pequenos reparos) e limpezas extras pós-alta temporada.
• Cenário de plataforma: monitore mudanças de taxas do Airbnb (migração global para host-only fee ~15,5%/16% no Brasil em 2025) e ajuste ADR para manter margem.

Pergunta prática — “Condomínio permite temporada?”

1. Leia convenção e regimento; 2) procure atas sobre o tema; 3) se houver proibição ou mínimo de 90 dias, sua estratégia deve focar locação longa; 4) se permitido, alinhe regras de cadastro e silêncio antes de anunciar.

Peça por aqui o modelo de due diligence condominial (checklist+roteiro de validação) para aplicar ao Voluntários 117 e reduzir risco antes da oferta. No próximo bloco, vamos comparar retorno por bairros e entender como Botafogo se posiciona frente a Flamengo e Copacabana.

Comparativo de retorno x lançamentos vizinhos (Flamengo/Copacabana)

Quando o objetivo é decidir onde alocar capital na Zona Sul, comparar yield bruto (aluguel/m² × 12 ÷ venda/m²) entre bairros dá clareza imediata. A seguir, os números oficiais de jun/2025 para Botafogo, Flamengo e Copacabana, base para calibrar preço de entrada, ticket de aluguel e expectativa de retorno. Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação usa estes dados como referência única para a sua tomada de decisão.

Yield bruto por bairro (Jun/25)

Bairro	Venda (R$/m²)	Aluguel (R$/m²/mês)	Yield bruto (a.a.)
Botafogo	12.834	62,64	~5,86%
Flamengo	11.076	55,90	~6,06%
Copacabana	11.675	65,35	~6,72%

Leitura estratégica dos números

• Copacabana lidera o yield bruto (~6,72%), combinando aluguel/m² alto com preço de compra ainda competitivo no recorte. Para investidores focados em renda, é um benchmark regional.
• Flamengo entrega ~6,06% com venda/m² mais baixo que Botafogo, útil para quem busca ticket de aquisição menor sem abrir mão de liquidez na Zona Sul.
• Botafogo apresenta ~5,86% e se destaca pelo equilíbrio entre lifestyle, mobilidade e demanda corporativa/turística, além do pipeline de produto boutique como o Voluntários 117 — diferencial que tende a sustentar preço e ocupação no médio prazo. Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação prioriza essa combinação quando a tese envolve estandarização de operação e percepção de valor no ativo.

“Preço menor compensa ticket de aluguel menor?”

Depende do spread entre aluguel/m² e venda/m² e, principalmente, do OPEX (condomínio/m², IPTU) e modelo de gestão (direto x administradora). O yield bruto é um bom filtro inicial, mas a decisão final nasce do yield líquido, depois de taxas e vacância. Para quem prioriza segurança de ocupação em prédio novo com lazer no rooftop e serviços, Botafogo costuma manter qualidade de demanda com menor sensibilidade a preço — detalhe que não aparece no bruto e precisa entrar na sua planilha com dados reais do ativo.

Como usar na prática

1. Aplique os m² oficiais na sua simulação (venda e aluguel). 2) Insira condomínio/m² e IPTU real do imóvel. 3) Ajuste vacância e taxa de administração. 4) Compare yield líquido dos três bairros lado a lado e veja onde seu capital rende mais com o risco operacional que você aceita.

Quer receber a planilha “lado a lado por bairro” com Botafogo, Flamengo e Copacabana já pré-carregados para você só mudar metragem e premissas? Chame por aqui e eu envio com gráficos de sensibilidade (aluguel/m², vacância e OPEX) para apoiar sua decisão.
Na sequência, avançaremos para estratégias de saída (revenda e valorização), com táticas de hold x flip, janelas de venda e sinais de ciclo para capturar ganhos de capital na Zona Sul.

Estratégias de saída: revenda e valorização

Tomar a decisão de vender no pico ou manter para renda exige leitura fina do ciclo. Na Zona Sul, o preço de venda/m² subiu de R$ 13.360 (jun/24) para R$ 14.446 (jun/25) — +8,1% no período, sinal de tração consistente para operações de hold e oportunidades seletivas de flip quando o produto é diferenciado.
Dentro desse cenário, Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação prioriza entradas onde a tese combina escassez de oferta, conveniência de bairro e percepção de valor do ativo.

Onde Botafogo se posiciona no ciclo

Os dados por bairros (jun/25) mostram Botafogo +4,6% em 12 meses, com Copacabana +4,7% e Flamengo +4,7% no mesmo intervalo. Esse “miolo” da Zona Sul preserva liquidez e reduz risco de saída forçada, favorecendo janelas programadas de revenda quando a vizinhança inteira valoriza em bloco.
Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação usa esse benchmarking para mensurar upside em relação a vizinhos e decidir entre capturar ganho de capital ou seguir rentabilizando.

Mini-timeline tática (do contrato à revenda)

• Assinatura/Pré-lançamento: trava preço inicial e escassez. Objetivo: comprar bem e escolher pilha de atributos (andar, insolação, vista).
• Obra: acompanhe a curva de m² da Zona Sul; se o bairro acelerar acima da média, reavalie a saída antes das chaves.
• Chaves (D0): pico de liquidez pelo efeito “produto pronto”. Para flip, é a primeira janela. Para hold, comece com locação (longa ou temporada) para consolidar histórico.
• D+6 a D+18 meses: ciclo de pós-lançamento estabiliza. Se a renda/m² estiver forte e a Zona Sul seguir em alta, mantenha. Se o spread entre preço do m² da sua unidade e média do bairro abrir, avalie revenda.
• D+24 a D+36 meses: maturação do ativo. A saída aqui combina histórico de ocupação + valorização do m² — narrativa que aumenta o apelo para o próximo comprador.

Sinais práticos de “pico de preço”

• Aceleração de 3–4 leituras mensais no m² da Zona Sul acima da média da cidade.
• Absorção rápida de tipologias equivalentes no raio de 1–2 km.
• Aluguel/m² sustentado com vacância baixa por 2–3 trimestres (renda resiliente ajuda a precificar a revenda).
• Concorrência futura enxuta (pipeline baixo) no entorno imediato.

Táticas de saída que elevam preço percebido

• Dossiê do ativo: fotos profissionais, plantas mobiliadas, comprovação de renda média e OPEX.
• Pacote pronto: entrega com mobiliário de padrão e manual de operação (para quem quer manter em locação).
• Storytelling de bairro: metrô Botafogo, Botafogo Praia Shopping, Rio Sul, Praia de Botafogo e polos culturais — argumentos de liquidez que o comprador reconhece.

Quer receber alertas mensais do preço/m² da Zona Sul e um aviso quando as leituras indicarem janela ótima de venda? Fale comigo por aqui e eu preparo um acompanhamento contínuo do seu caso, com gatilhos de ação claros.
Na próxima parte, fecharemos com a due diligence do investidor: o que conferir antes de assinar para blindar a operação do início ao fim.

Due diligence do investidor: perguntas essenciais antes de assinar

Antes de avançar, valide cada ponto que impacta preço, prazo e renda. Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação é o seu filtro para transformar desejo em decisão segura.

Regras condominiais e operação

• Temporada é permitida? Leia convenção e RI. O STJ firmou que condomínios podem restringir locações de curto prazo quando a destinação é exclusivamente residencial. Verifique cláusulas sobre mínimo de diárias, cadastro de hóspedes e uso de áreas comuns.
• Formato jurídico correto: a locação por temporada está prevista na Lei 8.245/1991 (art. 48). Use o contrato adequado, com prazo e condições compatíveis.

Documentos técnicos do imóvel

• Projeto e “as built”: peça plantas finais, memoriais e “as built” ao receber as chaves.
• Laudos: elétrica, hidráulica e estanqueidade (quando aplicável) para reduzir riscos de manutenção.
• Cronograma de entrega: acompanhe marcos e comunicações oficiais.

Investimento Studios Botafogo Voluntários 117 preço m2 e simulação recomenda arquivar tudo em uma pasta única (contrato, aditivos, boletos, correspondências).

Custos de transação e rotina de posse

• ITBI (RJ): alíquota 3% com simulação e guia pelo Portal Carioca Digital. Planeje a saída de caixa já na assinatura/registro.
• Cartório (escritura/registro): consulte a Tabela de Emolumentos 2025 do TJ-RJ para o seu faixa-valor.
• IPTU: confirme valor e calendário no serviço oficial da Prefeitura do Rio.

Quadro rápido — onde checar cada custo

Item	Onde validar
ITBI 3%	Portal Carioca Digital (simular e emitir guia).
Escritura/Registro	TJ-RJ – Tabela de Emolumentos 2025.
IPTU	IPTU 2025 – Prefeitura do Rio (consulta/emissão).

Cenário fiscal do aluguel (PF)

• Carnê-Leão/IRPF 2025: receita de aluguel recebida de PF é tributada pela tabela mensal em vigor; use o painel oficial da Receita Federal para simular a faixa e deduções permitidas.
• Pergunta prática: O que pode abater no Carnê-Leão? Em geral, taxa de administração, condomínio e IPTU pagos pelo locador, quando comprovados e contratualmente previstos (preencha corretamente no sistema oficial).

Mini-checklist final (assine com confiança)

• Convenção e RI confirmando política de temporada (ou plano B: locação longa).
• As built, memoriais e laudos arquivados.
• ITBI 3% simulado + emolumentos do TJ-RJ conferidos.
• IPTU checado no portal oficial.
• Planilha com m² de venda/aluguel e condomínio de Botafogo (Jun/25) para fechar seu yield líquido.

Pronto para transformar esse roteiro em números do seu caso? Baixe a planilha de simulação personalizada (curta e longa) — peça aqui e envio com m² oficiais de Botafogo, campos de vacância, OPEX e Carnê-Leão já configurados para comparar cenários em minutos.

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