Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô

Lançamento residencial 2Q na Rua Real Grandeza 274 Botafogo — exclusividade e sofisticação em um dos endereços mais desejados da Zona Sul

2 Quartos

73 m² e 152 m²m² de área

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô — Fachada Ibiuna Vista

Por que este lançamento em Botafogo está chamando atenção agora

Se você busca viver a poucos passos do metrô, com vista icônica e alto padrão em cada detalhe, chegou ao ponto certo. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô oferece o equilíbrio raro entre mobilidade real no dia a dia e um endereço que traduz estilo de vida. No coração de Botafogo, a Estação Botafogo liga as Linhas 1 e 2 e dispõe de múltiplos acessos — A (São Clemente/Humaitá) e B (Muniz Barreto) entre eles — com operação ampla durante a semana e fins de semana, além de facilidades como pagamento por aproximação. Isso significa sair de casa, escolher o acesso ideal e ganhar tempo todos os dias.

Agora, some a essa mobilidade uma localização validada por CEP: Rua Real Grandeza, 274 — CEP 22281-036 (trecho par 156–316), dentro de Botafogo. Essa referência objetiva elimina dúvidas na etapa de pesquisa e agiliza decisões como rota a pé até os acessos A/B, agendamento de visitas e avaliação de ruído e insolação no entorno. Para quem prioriza precisão, o CEP e as coordenadas da faixa confirmam o raio geográfico onde o empreendimento se insere.

O que faz deste endereço uma escolha inteligente

O bairro entrega conveniência em todas as frentes — trabalho, lazer e cultura — e a estação, com seus acessos nomeados e horários divulgados, viabiliza uma rotina fluida de manhã à noite. Para um comprador de alto padrão, isso representa valorização percebida no cotidiano: menos deslocamentos, mais tempo de qualidade e previsibilidade de trajeto. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô posiciona você no epicentro dessa experiência urbana, com um caminho direto e claro até os acessos A e B.

O produto: 2 quartos, metragens amplas e varanda gourmet

O projeto destaca apartamentos de 2 quartos (1 ou 2 suítes), metragens aprox. 73 m² a 152 m², varanda gourmet e lazer completo — soluções alinhadas ao que Botafogo demanda em sofisticação e praticidade. Essa combinação atende perfis que vão do morador que busca bem-estar diário ao investidor que enxerga liquidez em tipologias de alta absorção. A comunicação do produto aponta ainda diferenciais como acabamentos de alto padrão e facilidades condominiais relevantes. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô traduz essas escolhas em conforto real e experiência de moradia.

Autoridade técnica de quem assina a obra

Para além do endereço e do produto, pesa a confiança em quem constrói. A Dimensional Engenharia sustenta portfólio robusto em obras de médio e grande porte, com ênfase em planejamento, qualidade e cumprimento de prazos — pilares que impactam diretamente a entrega e a previsibilidade de um lançamento desse nível. Essa base técnica é um indicador concreto de segurança para quem vai aportar capital em um ativo imobiliário de alto padrão. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô reúne padrão construtivo e localização estratégica para quem decide com critério.

O próximo passo, sem ruído

Você terá, nas próximas seções, um guia prático e direto: validação de endereço com CEP, como usar os acessos A/B da Estação Botafogo, rotas a pé com estimativas, leitura inteligente das plantas 2Q, documentos essenciais para comprar com segurança (RI, memorial, quadro), orçamento com INCC e um checklist final para visita e proposta. Se quiser acelerar desde já, fale conosco para receber o roteiro porta-a-porta do seu ponto de origem até a portaria, com a recomendação do melhor acesso. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô foi desenhado para quem exige mobilidade, exclusividade e decisão amparada por dados.

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô — como usar os acessos A e B

Escolher o acesso certo economiza minutos todos os dias. A Estação Botafogo é ponto de transferência das Linhas 1 e 2 e possui seis acessos oficiais. Para quem sai da Rua Real Grandeza, 274, o caminho mais direto costuma ser pelos Acessos A (São Clemente/Humaitá) ou B (Muniz Barreto), ambos com operação ampla e máquinas de autoatendimento. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô facilita essa rotina, porque você decide o acesso conforme seu destino final e já sai no lado certo da rua.

Qual acesso é melhor vindo da Real Grandeza? Em geral, A – São Clemente (Humaitá) e B – Muniz Barreto atendem rotas cotidianas para escolas, escritórios e serviços, enquanto C – São Clemente (Praia) aproxima da orla. D – Nelson Mandela, E – Mena Barreto e F – Voluntários da Pátria ampliam as opções quando você precisa sair em vias específicas, inclusive com variações de horário no E. Todos os nomes e horários abaixo são os divulgados oficialmente, e nossa equipe mantém esse conteúdo atualizado para você.

Dica de horário e fluxo

Segunda a sábado, os acessos funcionam majoritariamente das 5h à meia-noite; domingos e feriados das 7h às 23h. Exceção: Acesso E – Mena Barreto, que abre às 6h e aos domingos/feriados encerra às 20h. Isso dá previsibilidade para chegar e sair do trabalho, treinos ou jantares sem depender do carro. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô coloca você a poucos minutos dessas entradas, reduzindo desvios e atravessamentos desnecessários.

Integrações e facilidades que importam

Você pode embarcar direto na catraca com pagamento por aproximação (NFC) usando cartões Visa, Mastercard e Elo ou o celular com NFC. Prefere centralizar tudo? O Giro permite recarga online e gestão de saldo pelo site/app, além de bilhete QR Code para compras avulsas. No quesito acessibilidade, há elevador no Acesso A – São Clemente (Humaitá), ideal para carrinhos, malas ou mobilidade reduzida.

Acessos / horários / facilidades

Acesso	Nome oficial	Seg–Sáb	Dom/Fer	Facilidades
A	São Clemente (Humaitá)	5h–0h	7h–23h	Máquina MetrôRio • Elevador
B	Muniz Barreto	5h–0h	7h–23h	Máquina MetrôRio
C	São Clemente (Praia)	5h–0h	7h–23h	Máquina MetrôRio
D	Nelson Mandela	5h–0h	7h–23h	Máquina MetrôRio
E	Mena Barreto	6h–0h	7h–20h	Máquina MetrôRio
F	Voluntários da Pátria	5h–0h	7h–23h	Máquina MetrôRio

Dica rápida — A ou B? Se o seu destino está no eixo São Clemente/Humaitá, use o A. Para compromissos na Muniz Barreto e adjacências, vá de B. Se a agenda pede praia, o C – São Clemente (Praia) costuma ser o atalho.

Quer um caminho sem adivinhações? Envie seu ponto de partida que eu preparo um roteiro porta-a-porta com o acesso ideal para sua rotina e as travessias mais seguras. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô foi pensado para quem valoriza sair e chegar no tempo certo—e isso começa escolhendo a porta certa da estação. Em seguida, vamos detalhar rotas a pé e tempos estimados para cada acesso.

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô — rotas a pé e tempo estimado

Viver em Botafogo é escolher percursos simples e repetíveis. Para sair da Rua Real Grandeza, 274 rumo ao transporte, o ponto de partida é entender que a Estação Botafogo possui múltiplos acessos nomeados (A–F), conectados às vias mais importantes do bairro — São Clemente e Muniz Barreto, entre outras. Isso permite planejar a rota a pé pelo lado certo da rua, com menos travessias e sem perder tempo com retornos. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô favorece esse uso inteligente do entorno, pois você decide a porta de entrada da estação de acordo com o seu destino final.

Para medir tempo estimado, usamos a metodologia de planners públicos (ex.: Moovit) que combinam distância, semáforos e fluxo de pedestres em tempo real. A lógica é simples: selecione seu ponto de origem, escolha o Acesso A – São Clemente (Humaitá) ou B – Muniz Barreto, e o aplicativo retorna passo a passo com previsão dinâmica. Em horários de pico, os mesmos planners sugerem faixas maiores por causa do volume na calçada e ciclo semafórico; nos vales, as faixas reduzem. Traga seu endereço que eu envio um roteiro pronto, com captura de tela do trajeto e as melhores travessias. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô encurta a tomada de decisão: você sai de casa já sabendo qual acesso usar.

Rotas práticas (visualize no planner)

Para o Acesso A – São Clemente (Humaitá): priorize calçadas amplas e travessias sinalizadas do eixo Rua São Clemente. Ideal para quem segue ao Humaitá ou precisa acessar serviços nessa via.
Para o Acesso B – Muniz Barreto: opção direta para compromissos nas adjacências da Muniz Barreto, com menor necessidade de retorno dentro da estação.
Alternativa em eventos/chuva: solicite à nossa equipe o mapa de acessos atualizado e rotas cobertas; ajustes operacionais podem alterar a abertura de portas específicas em ocasiões especiais.

Segurança e fluidez

Travessias: prefira cruzamentos sinalizados do eixo São Clemente; evite diagonais longas em horários de pico. Acessibilidade: a estação informa acessos com elevador e serviços de bilhetagem que reduzem filas.
Horários: o funcionamento amplo dos acessos A–F facilita chegadas no início da manhã e retornos à noite; solicite as atualizações diretamente conosco para mudanças pontuais.

Qual é o melhor acesso para quem vem da Praia de Botafogo?
Se a agenda começa ou termina próximo à orla, avalie o Acesso C – São Clemente (Praia); para rotinas no Humaitá, o Acesso A tende a reduzir desvios. Fale conosco antes de sair que enviamos a validação do trajeto.

Precisa de um roteiro guiado a pé com pontos de referência, travessias mais seguras e tempo estimado para seu horário? Envie seu ponto de partida e eu retorno com a sugestão ideal de acesso (A ou B) e variações para pico e vale, pronta para você salvar no celular. Na sequência, você vai entender como escolher a melhor planta de 2 quartos para o seu estilo de vida.

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô — como escolher sua planta de 2 quartos

Comece definindo uso e rotina. Em plantas 2 quartos, a decisão mais impactante é entre 1 ou 2 suítes, seguida da integração sala–varanda e da circulação (menos corredores, mais área útil). Analise o eixo social (estar/jantar/varanda) separado do íntimo (dormitórios/banhos), garantindo privacidade ao receber.

Para situar expectativas, as divulgações apontam 2 quartos (1 ou 2 suítes), varanda gourmet e metragens na faixa de ~73 m² a 152 m², o que acomoda desde um layout mais compacto, com home office no segundo quarto, até configurações amplas com suíte dupla. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô oferece esse espectro de tipologias com foco em conforto diário e flexibilidade de uso.

O que observar na planta (além do óbvio)

Integração sala–varanda: verifique abertura de vão, posição do sofá/mesa e fluxo até a varanda gourmet; integração bem resolvida vira um “segundo living” para receber amigos. 2) Ventilação e insolação: portas de correr favorecem ventilação cruzada e ajudam a reduzir ruído interno. 3) Circulação: corredores curtos e portas bem posicionadas sinalizam melhor aproveitamento de m².

Como diferencial aspiracional, há forte ênfase em varandas com vista para o Cristo Redentor, elemento que eleva prazer de uso e desejo de permanência. Em unidades de maior metragem, avalie pontos de elétrica/gás/água para uma varanda funcional de verdade (bancada, tomada para adega, iluminação cênica). Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô explora a varanda como protagonista, reforçando experiência e valorização.

1 suíte ou 2 suítes: qual é o seu perfil?

— 1 suíte: costuma maximizar área social; ideal para quem prioriza receber, trabalha em home office no 2º quarto ou tem um hóspede recorrente.
— 2 suítes: atende casais com rotinas distintas, famílias com criança/teens ou quem quer reservar o segundo quarto para trabalhar com banheiro exclusivo. Em ambos os casos, cheque posição de shafts (para evitar ruído molhado sobre a sala) e frestas de armários (portas abrindo sem conflito).

Checklist de planta 2Q (copie e leve para a visita)

Porta de entrada: amplitude de giro, visão direta da sala e barreira visual para área íntima.
Sala: parede “nobre” para TV/projeção, sem janelas comprometendo layout.
Varanda gourmet: largura útil para mesa + circulação; ponto de gás/água/energia.
Quartos: modulação de armário (60 cm), tomada ao lado da cama e silêncio.
Banheiros: ventilação, box com nicho e logística de manutenção.
Serviço: posição da lavanderia e área técnica para condensadora.
Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô torna essas escolhas tangíveis, pois a combinação de 2Q + varanda + vista foi pensada para uso cotidiano e ocasião especial.

Evidências que pesam na decisão

As comunicações do lançamento destacam 2 quartos com até 2 suítes, varandas gourmet e vistas privilegiadas — pilares que sustentam liquidez e desejo de morar. Na hora de fechar, leve sua planta para uma leitura técnica personalizada: apontamos ganhos de layout, organização de marcenaria e rotas de iluminação. E, na sequência, você conhecerá a autoridade técnica da Dimensional, responsável pela obra, com histórico de qualidade, planejamento e cumprimento de prazos.

Peça a leitura técnica da sua planta com três sugestões de arranjo (social mais amplo, suíte master reforçada ou home office premium) e receba um guia de pontos elétricos/hidráulicos para viver melhor desde o primeiro dia. A seguir, entenda por que a construtora por trás do projeto faz diferença na sua decisão.

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô — a força técnica da Dimensional

Escolher um endereço é metade da decisão; a outra metade é confiar em quem entrega a obra. A Dimensional Engenharia atua com execução e gerenciamento de obras civis, reformas/manutenções prediais e elaboração e gestão de projetos (arquitetônico, estrutural, PCI, hidrossanitário, elétrico e instalações), com padronização e compatibilização das interfaces — pilares que reduzem retrabalho, imprevistos e atrasos. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô se beneficia dessa abordagem de engenharia integrada, agregando previsibilidade a cada etapa.

No portfólio institucional, a empresa atende múltiplos segmentos — residencial, comercial, corporativo, industrial, saúde, educacional e saneamento — validando experiência em requisitos distintos de desempenho, conforto e segurança. Essa vivência multidisciplinar é especialmente relevante para um empreendimento de alto padrão em Botafogo, que exige compatibilização rigorosa entre arquitetura, estrutura, instalações e sistemas especiais. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô herda esse rigor técnico, traduzido em acabamentos superiores e funcionamento fluido no uso diário.

Como essa engenharia se traduz em valor para você

Ao combinar gestão de projetos com obra e manutenção, a Dimensional cria um circuito de qualidade que começa no papel e termina na chave na mão. A compatibilização arquitetônico–estrutural–instalações diminui interferências de obra; o planejamento de frentes reduz prazos; e a atenção a normas e regras condominiais garante execução alinhada à vizinhança e à segurança operacional do edifício após a entrega. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô é desenhado para que o morador sinta esse padrão no cotidiano: portas que fecham sem ruído, varandas funcionais, shafts acessíveis e instalações dimensionadas para eletrodomésticos e automação.

Por que a autoridade técnica importa na compra na planta?

Compatibilização real de disciplinas = menos surpresas em obra.
Escopo completo (projeto + obra + manutenção) = decisões mais rápidas e coerentes.
Portfólio multissetorial = soluções testadas em contextos exigentes (saúde, educação, industrial).

Como avaliar o portfólio técnico de uma construtora?
Verifique se há gestão de projetos com compatibilização, presença em diferentes segmentos e capacidade de execução e manutenção pós-obra — a combinação que maximiza a qualidade final. Para aprofundar qualquer item, fale conosco que enviamos o resumo técnico.

Precisa transformar confiança em ação? Peça o dossiê técnico: enviamos um pacote com os critérios de qualidade para você levar à visita, incluindo um checklist de compatibilização, normas aplicáveis e perguntas-chave para o stand. Na próxima interação, mostramos quais documentos pedir para comprar com segurança — do RI ao memorial descritivo e quadro de áreas, com um guia simples de leitura para cada um.

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô — RI, memorial e quadro de áreas

Comprar com segurança começa pela documentação certa. O RI (Registro de Incorporação) é o ato no Cartório de Registro de Imóveis que publica as condições da incorporação (terreno, projeto, unidades, áreas e responsabilidades), dando segurança jurídica aos compradores antes do início das vendas. Em termos práticos, é nele que você verifica a matrícula do terreno, a descrição do empreendimento e a vinculação das unidades.

Já o Memorial Descritivo e o Quadro de Áreas detalham o que será entregue e como cada metro quadrado está distribuído. O Manual do GRAPROHAB (Governo de SP) explicita ambos como anexos técnicos obrigatórios em processos de aprovação: o Memorial Descritivo e Justificativo do Empreendimento apresenta sistemas, acabamentos e soluções de projeto; o Quadro de Áreas consolida metragem privativa, comum e fração ideal por unidade/tipologia. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô deve ser conferido à luz desses mesmos instrumentos quando fornecidos no dossiê comercial.

O que pedir e como ler (sem burocratizar)

RI (Registro de Incorporação): peça certidão atualizada da matrícula e do RI do empreendimento; confira número, data, descrição do projeto e eventual regime de afetação.
Memorial Descritivo: verifique pisos/revestimentos previstos, esquadrias, instalações (elétrica, hidrossanitária, ar-condicionado), áreas comuns (academia, brinquedoteca, espaço delivery, bicicletário) e prazos de garantia; o memorial do GRAPROHAB é referência de estrutura e conteúdo.
Quadro de Áreas: confirme área privativa, áreas comuns, varanda e a fração ideal da unidade; valide se a soma de áreas bate com o total lançado.

Perguntas de quem decide agora
O que é memorial? É o documento técnico que descreve materiais, sistemas e acabamentos prometidos no projeto (uso como referência os modelos oficiais do GRAPROHAB).
Para que serve o quadro de áreas? Para quantificar e comparar m² de cada unidade/tipologia (privativo, comum e fração ideal), evitando dúvidas na proposta.

Tabela — Documento / O que conferir / Onde pedir

RI (Registro de Incorporação) | número do RI, matrícula do terreno, data, afetação | Cartório de Registro de Imóveis (certidão atualizada).
Memorial Descritivo | materiais, sistemas, áreas comuns, garantias | Dossiê do empreendimento; referência de conteúdo no Manual GRAPROHAB.
Quadro de Áreas | privativa, comum, fração ideal por unidade | Dossiê do empreendimento; estrutura/modelo no Manual GRAPROHAB.

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô merece uma leitura técnica objetiva: peça os três documentos, confira coerência entre RI, Memorial e Quadro e leve dúvidas pontuais para esclarecimento antes de sinalizar proposta. Se preferir, envie seus documentos que montamos uma checagem guiada com observações linha a linha e validação de métricas.

Na sequência, vamos tratar de orçamento e INCC para transformar a análise documental em uma proposta segura do ponto de vista financeiro.

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô — como o INCC impacta seu fluxo

Quando a compra é na planta, as parcelas da fase de obra costumam ser corrigidas pelo INCC, índice que mede a variação de materiais e mão de obra da construção civil, calculado pelo FGV IBRE. Em linguagem prática: ele ajusta o valor de parcelas para preservar o poder de compra ao longo da obra. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô pede essa leitura antes da proposta, porque pequenas diferenças mensais compõem somas relevantes ao final da construção.

Os números atuais ajudam a calibrar expectativas. Em outubro/2025, o INCC-M variou 0,21%, repetindo setembro. No acumulado de 12 meses, marcou 6,58% — um patamar mais alto que o observado um ano antes. Para o comprador, esse contexto indica que o fluxo de obra deve considerar margem financeira para oscilações do índice. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô fica mais acessível quando você antecipa esse comportamento e estrutura a proposta com folga.

Como aplicar na prática (passo a passo)

Identifique as parcelas corrigidas: via de regra, as parcelas durante a obra sofrem correção pelo INCC conforme previsto em contrato; após a entrega, o saldo segue as condições do financiamento escolhido. (Confirme sempre no instrumento contratual.)
Atualize mês a mês: multiplique cada parcela pela variação mensal divulgada no período de competência.
Projete cenários: use o acumulado de 12 meses como referência para um cenário base e crie cenários conservador e benigno (±1 p.p.).

INCC corrige quais parcelas?
As prestações vinculadas à fase de obras, conforme cláusula específica do contrato da incorporadora. Aponte essa cláusula e peça simulação com histórico do índice.

Box — Como ler a cláusula de correção no contrato

Índice: deve constar INCC-M/FGV com referência explícita.
Periodicidade: normalmente mensal; confira a data de aplicação (ex.: variação de “mês D-1”).
Exemplo numérico: peça um demonstrativo usando a última leitura (0,21% em out/25) e o acumulado (6,58% em 12 meses).
Transição pós-obra: verifique como fica o saldo após a entrega (índice/juros do seu financiamento). (Confirmar no seu contrato.)

Estratégias de colchão de orçamento

Reserva de 10%–15% sobre o total das parcelas de obra (parâmetro de prudência) para absorver oscilações do índice. (Use o 12m como régua.)
Antecipação tática: quando possível, adiantar parcelas reduz o montante exposto à correção futura. (Negocie com a incorporadora.)
Revisões trimestrais: atualize sua planilha a cada divulgação para comparar com o plano inicial.

Quer transformar teoria em clareza? Peça a planilha de simulação do INCC com três cenários (base, conservador e benigno). Entrego com o histórico mais recente e um demonstrativo linha a linha do seu fluxo. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô merece uma proposta blindada por números — e o próximo passo é cruzar isso com o benchmark de preço por m² de Botafogo para calibrar valor e timing de entrada.

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô — quanto vale o m² hoje

Para calibrar uma proposta inteligente, comece pelo referencial do bairro. No painel público do ZAP, o valor médio do m² de venda em Botafogo está em R$ 13.493/m². Esse número é o ponto de partida para entender o que é preço justo, prêmio por vista/varanda e espaço de negociação por tipologia.
Quando olhamos por número de dormitórios, o recorte mostra nuances importantes: 1 dormitório – R$ 14.608/m², 2 dormitórios – R$ 13.417/m², 3 dormitórios – R$ 13.671/m², 4+ dormitórios – R$ 12.629/m². Ou seja, 2 quartos — foco do produto — performam praticamente alinhados ao bairro, com leve desconto frente a studios/1Q e pequena diferença para 3Q, reforçando liquidez e boa saída futura. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô se posiciona exatamente nessa faixa onde demanda e velocidade de venda tendem a convergir.
Outra leitura essencial é por tamanho de unidade. O ZAP exibe: até 60 m² – R$ 15.096/m², 60 a 90 m² – R$ 13.264/m², 90 a 120 m² – R$ 14.309/m², 120 a 150 m² – R$ 13.933/m², 150 a 175 m² – R$ 13.429/m², 175 a 200 m² – R$ 12.221/m², acima de 200 m² – R$ 10.698/m². Repare como os compactos concentram prêmio e, a partir de 175 m², o m² cede por efeito de “escala”. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô aproveita esse comportamento: 2Q em faixas usuais (ex.: 60–120 m²) combinam desejo com eficiência de preço por m².

Tabela — m² do bairro por recorte (fonte ZAP)

Recorte	Botafogo (R$/m²)
Média de venda	13.493
2 dormitórios	13.417
Até 60 m²	15.096
60–90 m²	13.264
90–120 m²	14.309
Como usar para negociar:

Âncora de proposta: compare a unidade alvo com o recorte certo (por dormitórios e metragens). 2) Ajustes por diferenciais: vista, varanda gourmet, vaga e andar geram prêmio; ruído, insolação desfavorável e reformas pendentes, desconto. 3) Cruze com o INCC: firme um valor de entrada + fluxo de obra que absorva correção sem estourar o teto financeiro (cenários base/conservador).

Longtail: O m² de 2Q em Botafogo é diferente de 3Q? Sim, a mediana por 2 dormitórios costuma ficar próxima à média do bairro e levemente abaixo de 1Q; 3Q tende a oscilar conforme metragem e andar. Use o recorte do ZAP correspondente à sua unidade-alvo para calibrar.
Quer precisão cirúrgica? Solicite um comparativo personalizado de m² por faixa de tamanho, andar e vista, e receba um quadro com âncora de negociação e variação esperada. Na sequência, vamos fechar com o checklist de visita técnica e proposta para transformar esses números em decisão prática.

Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô — checklist de visita e proposta vencedora

Chegou a hora de transformar desejo em decisão. Para visitar com objetividade, monte seu roteiro partindo da Estação Botafogo e escolha o Acesso A – São Clemente (Humaitá) ou o B – Muniz Barreto conforme sua rota; ambos operam, em geral, de 5h à meia-noite (seg–sáb) e 7h às 23h (dom/fer.), com pagamento por aproximação (NFC) disponível no sistema. Isso garante deslocamento rápido e previsível até a portaria. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô foi pensado para quem valoriza mobilidade e quer otimizar a visita em dia útil.

Checklist de visita técnica (o que observar em 30–40 minutos):

Plantas 2Q e fluxos: verifique circulação, integração sala–varanda, posição de quartos e banheiros; valide se o layout atende home office ou quarto infantil.
Insolação e ventilação: entenda o sol da manhã/tarde na varanda gourmet e em suítes.
Ruído e privacidade: avalie fachada, recuos e vizinhança imediata.
Elevadores e circulação: tempo de espera, dimensionamento por torre.
Áreas comuns: academia, brinquedoteca, espaço delivery e bicicletário — como entram na sua rotina.
Vagas: posição, manobra e acesso ao elevador.
Documentos: peça RI, Memorial Descritivo e Quadro de Áreas para checagem fina após a visita. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô deixa clara a importância de decidir com base técnica.

Para precificar sua proposta, leve um referencial real: o m² médio de Botafogo hoje está em R$ 13.493/m², com recortes por dormitório (2Q: R$ 13.417/m²) e por tamanho (ex.: até 60 m²: R$ 15.096/m²; 60–90 m²: R$ 13.264/m²). Compare sua unidade-alvo com o recorte correto (dormitórios + metragem) e ajuste por andar, vista e varanda. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô ganha vantagem quando você ancora a proposta nesses números.

O que levar na visita? Documento com foto, bloco com 3 perguntas-chave (plantas/ruído/sol), e um resumo dos m² de referência do bairro para calibrar percepção de valor.

Mini-quadro — Proposta vencedora em 4 passos

Defina a âncora: use o m² de 2Q e o recorte por metragem como base.
Aplique correção de obra: simule as parcelas com INCC-M (0,21% em out/2025, 6,58% em 12 meses) e crie um colchão de 10–15% para oscilações.
Negocie prêmios/descontos: vista para o Cristo, vaga e posição elevam preço; exposição a ruído/insolação desfavorável pedem ajuste.
Fixe prazos: valide prazo de validade das condições e peça tudo por escrito.

Como formular uma proposta atrativa? Entregue um valor de entrada claro, plano de parcelas já simulado com INCC e justificativa de preço ancorada no m² por recorte — isso demonstra preparo e acelera a aprovação.

Pronto para avançar? Fale com nossa equipe e garanta acesso antecipado às unidades — enviamos o roteiro metrô→portaria, a checagem documental e um comparativo personalizado de m² para você ofertar com confiança ainda hoje. Condomínio Ibiúna Vista Botafogo perto dos acessos do metrô é o passo certo para quem exige decisão bem embasada e tempo bem investido.