Apartamentos na planta na Av Nossa Senhora de Copacabana 1380 (Arpoador): preços, plantas e visita guiada

Entre as praias, o Arpoador funciona como pequena península e faixa de orla que conecta os dois cartões-postais. Essa geografia explica a atmosfera singular do entorno — caminhada leve, mar, ciclovias, esportes e vida cultural a céu aberto.

No dia a dia, a mobilidade é um diferencial concreto: a Estação General Osório (Linhas 1/4), em Ipanema, concentra acessos e integrações que facilitam a rotina de trabalho e lazer. Ao longo do artigo, vamos estimar rotas a pé e sugerir caminhos seguros até as saídas mais convenientes — sempre ancorados na página oficial do MetrôRio para horários e serviços.

A qualidade de vida vem reforçada pelos ícones do entorno. O Parque Garota de Ipanema passou por revitalização com novas áreas de convivência e mirante, um convite permanente à caminhada e ao contato com a natureza. Já o Forte de Copacabana (MHEx/FC) agrega história, museu e cafés com vista, compondo o roteiro ideal de reconhecimento do bairro. Ambos terão indicações oficiais de visitação ao longo do texto.

O projeto em estudo — na planta e com lazer/serviços em padrão condo-service (como piscina com raia, coworking, spa e fitness) — atende a dois perfis: morador que deseja um apartamento compacto, eficiente e com serviços; e investidor que busca liquidez em uma localização rara no mapa da Zona Sul. Onde houver dado não divulgado oficialmente (ex.: tabela de preços ou cronograma de obra), sinalizaremos como desconhecido ou estimativa e indicaremos como solicitar documentação oficial (RI/memorial).

Para balizar expectativas de preço, utilizaremos referências públicas de m² por bairro (Copacabana × Ipanema) — úteis para contexto e não equivalentes à tabela do lançamento. As comparações se apoiarão em páginas de preço por m² amplamente consultadas no mercado.

Ao longo das próximas seções, você terá: mapas e rotas a pé até o metrô, checklist de plantas e tipologias (studios, double studios, up gardens, coberturas), diferenciais do lazer/serviços, comparativo de m² do entorno com disclaimer, explicação do fluxo de compra (INCC), documentos a solicitar e roteiro de visita guiada com os pontos-âncora do bairro. Quando quiser se aprofundar, peça o book de plantas atualizado e um mapa de rotas a pé personalizado para sua visita técnica.

Quem constrói: Balassiano Engenharia (Zona Sul)

Escolher um lançamento na planta com um incorporador sólido reduz risco e dá previsibilidade. A Balassiano Engenharia atua no Rio desde 1979 (mais de 45 anos), soma 1.800+ apartamentos entregues e concentra seus projetos na Zona Sul, com sede no Leblon. Esses dados constam do site institucional e do portfólio público da empresa.

Segundo a própria companhia, há um histórico de pontualidade sem atraso de entregas, afirmado na seção “A Balassiano”. Para o comprador, isso sinaliza governança de obra e respeito a prazos — um diferencial relevante na decisão de compra na planta. (Recomendação: sempre confirmar prazos no RI/Memorial do empreendimento específico.)

Casos recentes e pipeline ativo (Leblon/Ipanema)

A carteira atual comprova foco no eixo premium da cidade. No Leblon, o Mar Delfim Moreira está divulgado como lançamento com conclusão 2026, produto residencial de alto padrão frente-mar. Em Ipanema, o Visconde Corporate Boutique (Rua Visconde de Pirajá) é um projeto corporativo em lançamento com conclusão prevista para 2026 — evidenciando atuação tanto residencial quanto corporativa na Zona Sul.

Além disso, o painel de andamento de obras da própria Balassiano mostra empreendimentos em obras em Ipanema, com marcos de conclusão: Alma Ipanema (2025), Vista Ipanema (2026) e 786 Prudente (2026). Esse pipeline recente reforça capilaridade local e execução simultânea em endereços nobres.

O que isso sinaliza para você

• Trajetória e escala: “desde 1979” + 1.800+ unidades e R$ 1,5 bi sob incorporação comunicados no site sugerem maturidade operacional e acesso a fornecedores/tecnologia.
• Especialização territorial: portfólio concentrado em Leblon, Ipanema, Arpoador, Copacabana e Botafogo indica domínio regulatório/local e curadoria de terrenos escassos.
• Diversificação de produto: presença em residencial e corporativo boutique no mesmo raio geográfico equilibra ciclos e amplia reputação de marca.

Perguntas objetivas para avançar

• Qual é o track-record de prazos em empreendimentos com tipologia e complexidade semelhantes às deste lançamento? (Peça datas de Habite-se/entrega de obras comparáveis.)
• Quais obras da Zona Sul estão em execução agora e quais marcos (fundação/estrutura/fachada) já foram atingidos? (Valide no “Andamento de Obras” oficial.)

Fontes institucionais consultadas: site da Balassiano (histórico, portfólio, sede), páginas de empreendimentos (residenciais e corporativo) e painel de andamento de obras.

Avance agora: solicite o book/plantas oficiais e o Memorial/RI do empreendimento da Av. Nossa Senhora de Copacabana, 1380 para cruzar tipologias, prazos e escopo técnico antes de decidir. Na sequência, vamos detalhar tipologias e plantas com medidas.

Tipologias: studios, double studios, up gardens e coberturas

Antes de escolher a unidade ideal na planta, comece pelo essencial: planta cotada oficial (PDF) e Memorial/RI. Esses documentos trazem as medidas úteis, áreas externas (quando houver), paginação de ambientes e notas técnicas que regem o produto — é o que vale juridicamente para tipologias, metragens e acabamentos. Solicite ambos e guarde a versão mais recente.

Como ler plantas (passo a passo)

• Escala e cotas: leia a escala (ex.: 1:50) e confirme larguras internas (salas/cozinhas) e profundidades (varandas/terraços).
• Paredes e shafts: identifique paredes estruturais (não removíveis), shafts de hidráulica e exaustão; isso define o que dá para integrar.
• Integrações possíveis: verifique se a bancada permite cozinha linear ou em “L”, e se há ponto para cooktop/forno separado.
• Iluminação/ventilação: marque aberturas (portas/janelas), orientação de sol e ponto de condensadora do ar-split.
• Áreas externas: nos up gardens, diferencie área privativa descoberta de área técnica; confira guarda-corpo, drenagem e ralos.
• Cálculo de áreas: valide área privativa e área real global conforme quadros da NBR 12.721, que embasam a incorporação no cartório.

Variações por “stack” (coluna)

Em edifícios verticais, um mesmo stack (coluna de plantas) pode variar por posição (frente/fundos), andares (vistas, insolação) e pequenos ajustes ao redor de shafts. Ao comparar studio com double studio, observe: largura de fachada (janela), posição da cama e área de armários; já nos up gardens, avalie uso do terraço para mesa/solarium e pontos elétricos externos; nas coberturas (lineares ou duplex), confira escada interna, pé-direito das áreas sociais e impermeabilização de laje (notas do Memorial).

Quadro-guia de tipologias (o que validar no PDF oficial)

Tipologia	Para quem faz mais sentido	Diferenciais de planta	Validar no PDF/RI
Studios	Moradia compacta / 1º investimento	Integração sala-cozinha, varanda funcional	Cotas de bancada, posição da condensadora, área útil
Double studios	Quem precisa de zona de dormir isolada	Dormitório/“suíte” + estar/cozinha definidos	Larguras de circulação, ventilação cruzada
Up gardens	Uso externo privativo / pet / receber amigos	Terraço descoberto com pontos de tomada e água	M² privativo do garden, guarda-corpo, drenagem
Coberturas (lineares/duplex)	Mais privacidade e paisagem	Terraços amplos, possível spa/ofurô	Impermeabilização, carga admissível, acesso técnico

Metragens: não divulgadas oficialmente neste canal. Caso você possua o book fornecido pelo incorporador, trate as metragens ali como estimativas sujeitas a atualização e confirme sempre no PDF de plantas e no Memorial/RI antes de qualquer decisão.

Perguntas rápidas para escolher melhor

• Quais as metragens úteis de cada tipologia? → responder com base no PDF oficial enviado.
• Há opção com garden/terraço? → ver planta do pavimento e legenda de áreas (privativa × comum).
• Onde fica a condensadora? → confira símbolo/nota na prancha; isso impacta ruído e layout.
• Quais acabamentos vêm de série? → validar em Memorial Descritivo (prevalece sobre marketing).

Checklist para solicitar agora

1. PDF de plantas das colunas de interesse (andar-alvo).
2. Caderno de acabamentos e Memorial Descritivo.
3. Quadros da NBR 12.721 (especialmente áreas) que acompanham o Registro de Incorporação.

Peça os arquivos por e-mail para analisar com calma e sinalize sua tipologia preferida (studio, double studio, up garden ou cobertura). No próximo bloco, vamos detalhar lazer e condo-service e como esses itens afetam a experiência de moradia e a atratividade para renda.

Lazer e serviços: piscina com raia, coworking, spa, fitness

O valor de um empreendimento na planta no Arpoador/Copacabana não está apenas no CEP: ele também se mede pelo conjunto de amenities e serviços que sustentam conforto diário e potencial de renda. No endereço Av. Nossa Senhora de Copacabana, 1380 (CEP 22070-012), o pacote anunciado contempla piscina com raia, coworking, spa e fitness — com delivery room e lavanderia para dar fluidez à rotina. Onde houver medida específica (ex.: raia ~21 m), trate como divulgação preliminar e confirme em material oficial antes de qualquer decisão ou comunicação comercial.

O que cada item entrega na prática

• Piscina com raia (~21 m): favorece natação/treino contínuo e amplia a percepção de produto “classe A”. Em locação, agrega apelo visual nas fotos.
• Coworking + salas de reunião: motores de permanência em dias úteis; para moradia, reduz custo de terceiros; para locação, aumenta atratividade de diária no público executivo.
• Spa + área de descanso: sinaliza bem-estar e diferencia o condomínio frente a edifícios padrão.
• Fitness: reduz barreiras de uso (sem deslocamento/academia externa) e estabiliza a rotina do morador/hóspede.
• Delivery room: organiza entregas, melhora segurança e experiência de e-commerce.
• Lavanderia: essencial em studios; para investimento, simplifica troca de enxoval e reduz ociosidade entre reservas.

Atenção ao jurídico: o que “vale” é o Memorial Descritivo e os quadros da ABNT NBR 12.721, arquivados com o Registro de Incorporação (Lei 4.591/64, art. 32). Use o material publicitário apenas como referência; para garantia, confira a lista oficial de ambientes, especificações e acabamentos nas peças que acompanham o RI.

Impacto no “ticket diário” e atratividade

• Locação de curta/longa temporada: amenities completos tendem a elevar a disposição a pagar e ampliar o funil (mais filtros atendidos nas plataformas). Não existe taxa de ocupação garantida: variações por época, evento, posicionamento de preço e qualidade do enxoval/serviço.
• Uso próprio (moradia): serviços “estilo condo-service” reduzem fricções (limpeza, manutenção, pequenos reparos), agregam segurança operacional e alongam o ciclo de satisfação com a unidade.

Perguntas que você deve fazer (antes de assinar)

1. Todos os itens de lazer constam no Memorial/RI? Há metragens e acabamentos definidos? (Peça versão atual).
2. Há regras de uso (horário, reserva, cobrança) para coworking, salas e spa?
3. Lavanderia: é operada pelo condomínio ou por parceiro? Existe tabela de serviços?
4. Piscina: a raia tem metragem confirmada? Há aquecimento e tratamento especificados?
5. Delivery room: sistema de controle e notificação está descrito nos documentos?

Checklist rápido (para o seu dossiê)

• Lista oficial de áreas comuns (Memorial).
• Quadros NBR 12.721 com metragens de cada ambiente.
• Regulamento de uso das amenities (quando disponível).
• Mapa de fluxos: acesso do delivery, circulação de hóspedes/visitantes, percurso até elevadores/fitness/piscina.

Peça agora: envie seu e-mail para receber a lista de itens de lazer e serviços em PDF (versão oficial) e siga para o próximo passo — preços de referência por m² no entorno (Copacabana × Ipanema), sempre com disclaimer claro de que não se trata da tabela do lançamento.

Quanto custa o m² em Copacabana vs. Ipanema (referências)

Quando falamos em apartamentos na planta na Av Nossa Senhora de Copacabana 1380 (Arpoador), o objetivo aqui é balizar expectativas com dados públicos de preço por m² do entorno, não divulgar tabela do lançamento. Nas fontes setoriais, a fotografia mais recente indica:

Mini-tabela (venda — consulta em 15/09/2025)

• Copacabana — R$ 12.873/m² (média geral). Para 1 dormitório, R$ 17.698/m².
• Ipanema — R$ 24.985/m² (média geral). Para 1 dormitório, R$ 30.104/m².

Disclaimer: os valores acima são médias de portal e não equivalem à tabela do empreendimento na Av. N. Sra. de Copacabana, 1380. Servem apenas como referência de mercado.

Como ajustar a régua (sem chutar preço)

• Status (novo x usado): unidades na planta e recentemente entregues tendem a carregar prêmio sobre estoques antigos.
• Andar, vista e insolação: frente livre, andares altos e sol da manhã costumam precificar acima da média; fundos/baixa luminosidade, abaixo.
• Vaga e metragem: vaga agrega valor; studios menores tendem a exibir R$/m² mais alto, enquanto metragens maiores diluem o m².
• Padrão construtivo e amenities: piscina com raia, coworking, spa e fitness elevam percepção de produto e sustentam prêmio versus prédios sem lazer.

Exemplo ilustrativo (puramente didático)

Usando a régua por dormitório do ZAP (não é tabela do lançamento): um studio ~35 m² em Copacabana, balizado por 1 dormitório (R$ 17.698/m²), resultaria em ~R$ 619 mil (35 × 17.698). Em Ipanema, pela régua de 1 dormitório (R$ 30.104/m²), o mesmo tamanho renderia ~R$ 1,054 mi. Estimativa didática, sujeita a grandes variações por andar, vista, vaga e padrão.

Perguntas que valem dinheiro

• Qual o prêmio/desconto por tipologia (studio vs. double studio vs. cobertura)?
• Quanto um up garden “abre” de valor versus um studio do mesmo stack?
• Qual o spread de m² entre frente de quadra e unidades internas?

O que fazer agora

• Peça uma simulação personalizada combinando: tipologia, andar, presença de vaga, incidência de sol e cenário de renda (se investir para locação).
• Anexe ao pedido: plantas da coluna desejada e preferência de vista (rua/pátio/mar) para calibrar o R$/m² de referência.

Na sequência, vamos organizar o fluxo de compra na planta (ato + INCC + saldo) e como montar a planilha de simulação com cenários realistas de pagamento.

Como pagar: ato + parcelas (INCC) + saldo

Comprar na planta na Av. Nossa Senhora de Copacabana 1380 (Arpoador) segue um fluxo claro. Em termos práticos, o investimento costuma se dividir em: ato (entrada), parcelas durante a obra corrigidas pelo INCC, eventuais balões/semestrais e saldo na entrega — que pode ser quitado com recursos próprios ou por financiamento de longo prazo (com amortização pelo sistema SAC ou Price). O INCC é um índice oficial da FGV que acompanha mensalmente os custos da construção (materiais, equipamentos, serviços e mão de obra); é ele que reajusta as parcelas enquanto a obra acontece.

INCC em linguagem direta

• O que é: índice que mede a inflação da construção civil, calculado pela FGV.
• Quando incide: durante a fase de obras, atualizando o saldo e as parcelas com a construtora. Matérias de economia e educação financeira reforçam esse uso típico no período de construção.
• Como varia: divulgado mês a mês (INCC-M/INCC-DI), com metodologia pública e revisada pela FGV.

“Quando o INCC trava?”

• Cenário pós-obra (mais comum): com a conclusão da obra e emissão do Habite-se (certidão municipal que autoriza o uso da edificação), o INCC deixa de ser aplicado; o saldo passa a seguir as condições do contrato de quitação/financiamento (índices e juros próprios da operação).
• Cenário com financiamento assinado durante a obra (associativo): a parcela financiada passa a seguir o sistema de amortização e o indexador do contrato de crédito desde a assinatura; valores que permanecem com a construtora seguem a regra contratual (em geral, INCC) até a conclusão. As condições exatas dependem do seu contrato (cláusulas, prazos e marcos). (Diretriz geral respaldada por literatura jurídica e práticas de mercado.)

Como ler a “planilha de evolução” (sem sustos)

1. Linha do tempo: anote data do ato, parcelas mensais, balões e prazo estimado de obra.
2. INCC projetado: aplique a variação mensal do INCC sobre o saldo com a construtora (cada parcela vence já atualizada pela publicação do mês). Consulte as séries oficiais da FGV para acompanhar.
3. Marcos da obra: confirme a data-alvo de Habite-se, pois ela define a transição do índice (saída do INCC). A certidão pode ser conferida no portal da Prefeitura do Rio.
4. Saldo na entrega: simule com dois cenários de amortização — SAC (parcelas decrescentes, maior amortização no início) e Price (parcelas constantes). Use a definição de órgãos públicos para entender o comportamento das parcelas.

SAC x Price (em uma frase)

• SAC: amortização constante, parcelas começam maiores e caem ao longo do tempo; tende a reduzir o custo total do crédito.
• Price: parcelas iguais; previsibilidade maior, porém amortização menor no início. (Definições didáticas de instituições públicas/paraestatais.)

Perguntas que você deve fazer agora

• Em qual data o INCC deixa de ser aplicado no meu contrato? Qual é o marco documental (Habite-se/repasse/associativo) que dispara a mudança?
• Qual o sistema de amortização do meu financiamento (SAC ou Price) e qual o indexador após a obra? (Ver contrato.)
• Há balões/semestrais além das parcelas mensais? Como eles são corrigidos durante a obra? (Ver quadro-resumo e cláusulas.)
• Se eu antecipar parcelas, como a construtora trata a liquidação e o abatimento do saldo corrigido?

Mini-FAQ

• É obrigatório pagar INCC na obra? Em contratos na planta, a atualização pelo INCC é prática de mercado para preservar o valor econômico do saldo durante a construção. Consulte sempre a cláusula de reajuste.
• Posso acompanhar o INCC oficial? Sim, nos canais da FGV (resultados mensais e metodologia).
• O que é Habite-se? Certidão municipal que atesta que a edificação está apta a ser utilizada; no Rio, pode ser consultada online.

Próximo passo prático: envie seu e-mail para receber a planilha de simulação com dois cenários (SAC × Price), campo para INCC mensal e espaço para balões/semestrais — pronta para você testar prazos e ritmos de amortização. Na sequência, vamos detalhar prazo de obra e marcos de entrega e como conferir tudo no RI/Memorial.

Prazo de obra: como conferir no RI/Memorial

Para validar prazos e marcos de entrega de qualquer lançamento na planta — inclusive na Av. Nossa Senhora de Copacabana, 1380 (Arpoador) — o caminho oficial começa no Registro de Incorporação previsto na Lei nº 4.591/1964. O art. 32 determina que o incorporador só pode negociar após arquivar, no Registro de Imóveis competente, um conjunto de documentos (título do terreno, projeto aprovado, memorial descritivo, cálculo de áreas etc.). É essa pasta registrada que dá lastro jurídico ao cronograma e às especificações do empreendimento.

Onde e como checar (passo a passo)

1. Obter o RI (nº e cartório): peça o número do Registro de Incorporação e o RGI competente. Você pode solicitar certidões e cópias pelo sistema nacional de registros (SERP/Serviços Eletrônicos), que centraliza pedidos digitais, ou portais integrados do setor.
2. Conferir “Quadros” da ABNT NBR 12.721: os quadros de áreas e custos padronizados pela NBR 12.721 (antiga “NBR 12721”) organizam metragens por unidade e áreas comuns e referenciam a base técnica do art. 32. No dossiê registrado, eles aparecem com as discriminações que embasam a incorporação.
3. Validar o cronograma e marcos: ainda que prazos detalhados constem de instrumentos comerciais, os marcos de obra que antecedem o Habite-se são verificáveis por meio de documentação e vistorias finais junto ao poder público. No Rio, a Certidão de Habite-se/Aceitação pode ser consultada on-line pelo Carioca Digital.

Marcos típicos de obra (o que acompanhar)

• Fundação → Estrutura → Fechamento/fachadas → Instalações → Acabamentos → Vistoria final → Habite-se. Guias técnicos de entidades do setor (CBIC/Sinduscon) estruturam o ciclo e os entregáveis que culminam no Manual do Proprietário e nas garantias após a conclusão.

“Aditivos” e alterações: como validar

Mudanças relevantes de projeto devem ser registradas no RGI, por averbação/aditamento do Registro de Incorporação. A jurisprudência e orientações de corregedorias destacam que alterações podem exigir anuência dos interessados, conforme art. 43 da Lei 4.591/64. Sempre peça a versão atualizada do RI para verificar se houve aditivos.

Snippet prático — Documentos a pedir

• Número do RI + cartório competente (matrícula do terreno).
• Memorial Descritivo (acabamentos/instalações/lazer).
• Quadros NBR 12.721 (discriminação de áreas por unidade/áreas comuns).
• Projeto aprovado/licenças e eventuais aditivos/averbações.
• Comprovante de Habite-se/Aceitação (na entrega).

Importante: caso o incorporador informe “sob consulta” para prazos e cronograma, não aceite apenas o material publicitário. A pasta do RI e as averbações são a fonte prevalente; o Habite-se pode ser verificado no portal da Prefeitura do Rio.

Peça agora: cópias em PDF do RI e do Memorial (versão vigente), além dos quadros NBR 12.721. Na próxima parte, vamos transformar essa segurança documental em experiência de campo, com visita ao stand + tour de bairro para sentir o Arpoador, o Parque Garota de Ipanema e o Forte de Copacabana. (Parte 7/9)

Visita guiada: stand + pôr do sol na Pedra do Arpoador + Parque + Forte

Sinta o bairro antes de decidir. Proponho um tour de 60–90 minutos saindo do stand na Av. N. Sra. de Copacabana, 1380, passando pelo Parque Garota de Ipanema, subindo à Pedra do Arpoador para o pôr do sol e, se o horário permitir, finalizando no Forte de Copacabana.

1) Parque Garota de Ipanema (APA) — 15 min

Entre Ipanema e Copacabana, o parque foi revitalizado em 12/10/2023: novo parquinho, arena musical, mirante, parcão, pergolado, mobiliário e jardins. Integra a Área de Proteção Ambiental das Pontas de Copacabana e do Arpoador e possui 2,58 ha. Use o trajeto interno para acessar rapidamente a Pedra.

Dica prática: caminhe pelo mirante e registre a vista do Morro Dois Irmãos. Se estiver com bicicleta, observe a integração com a ciclovia na orla.

2) Pedra do Arpoador — 20–30 min

Clássico carioca para aplaudir o pôr do sol. Chegue com antecedência para acomodar-se nas rochas e aproveitar o visual amplo da orla. (Referência turística oficial da cidade destaca a Pedra entre os pontos preferidos para o pôr do sol.)

Dica prática: leve água e protetor; use calçado com boa aderência nas rochas. Evite objetos de valor à mostra.

3) Forte de Copacabana (MHEx/FC) — 25–30 min

Se o relógio permitir, siga ao Museu Histórico do Exército e Forte de Copacabana. Funcionamento: terça a domingo, 10h–19h; segunda fechado; sem estacionamento.
Verifique ingressos e políticas (o museu publica regras e gratuidades específicas; pagamento informado como dinheiro no local, com isenções às terças para seguidores do perfil oficial, salvo feriados).

Dica prática: programe a visita antes do pôr do sol nos meses em que ele ocorre mais tarde, para conseguir explorar o acervo e ainda voltar à orla.

Roteiro sugerido (resumo)

• Stand → Parque Garota de Ipanema (mirante e caminhos internos).
• Parque → Pedra do Arpoador (chegue com antecedência para o pôr do sol).
• Pedra → Forte de Copacabana (se dentro do horário de visitação).

Checklist rápido (leve no bolso)

• Documento com foto e cartão/espécie conforme políticas de acesso aos equipamentos culturais. (Confirme no site oficial no dia.)
• Protetor solar, água, calçado confortável.
• Horário do pôr do sol do dia e previsão do tempo.
• Fotos autorais para compor seu dossiê de bairro.

Por que este tour importa para a decisão? Ele entrega o sense of place: parque revitalizado e protegido por APA, pôr do sol icônico na Pedra e um equipamento histórico-cultural ativo no cotidiano do bairro — pontos que impactam experiência de moradia e atratividade para renda.

Pronto para sentir o Arpoador com curadoria? Agende sua visita guiada + tour de bairro (60–90 min) e receba o mapa com rotas a pé e pontos de parada sugeridos. (Parte 8/9)

Checklist de decisão (planta, ruído, insolação, fluxo, mobilidade)

Feche a análise com critérios objetivos. Use este checklist imprimível para validar o lançamento na planta na Av. Nossa Senhora de Copacabana 1380 (Arpoador) antes de avançar.

1) Planta e tipologia

• Recebi o PDF de plantas cotadas da coluna/andar desejados.
• Conferi áreas e acabamentos no Memorial/RI (documento prevalente).
• A tipologia atende meu uso? (studio, double studio, up garden, cobertura).
• Up garden/terraço: confirmei m² privativos e pontos (elétrica/água).
• Verifiquei posição da condensadora e fluxos de circulação interna.

2) Insolação, ruído e conforto

• Orientei a planta pelo sol da manhã/tarde e avaliei ofuscamento.
• Fiz medições de ruído (app) em 3 horários (manhã/pico/noite) na fachada e no interior do quarteirão.
• Chequei materiais de fachada/esquadrias e previsões de tratamento acústico no Memorial.

3) Mobilidade e tempo até o metrô

• Mapeei rotas a pé e testei a caminhada real até a Estação General Osório (Linhas 1/4).
• Confirmei linhas, acessos e serviços no site oficial do MetrôRio.

4) Fluxo de pagamento (ato + INCC + saldo)

• Entendi o ato, as parcelas durante a obra e os eventuais balões/semestrais.
• Sei que, durante a obra, o saldo com a construtora costuma ser corrigido pelo INCC (FGV); acompanho as divulgações oficiais e metodologia.
• Defini cenário de financiamento (SAC x Price) somente após a obra (ou conforme contrato, se associativo).
• Tenho planilha de simulação com variação mensal do INCC e gatilho de transição pós-Habite-se.

5) Documentos e marcos de obra

• Recebi número do RI e cartório; baixei Memorial/quadros (Lei 4.591/64, art. 32).
• Verifiquei averbações/aditivos do RI (se houve mudanças).
• Sei como consultar o Habite-se/Aceitação no Carioca Digital quando a entrega ocorrer.

6) Preço de referência do entorno (baliza de decisão)

• Comparei com o m² médio de Copacabana e Ipanema (referências públicas de portal, não tabela do lançamento).
  • Copacabana: R$ 12.873/m² (geral) e R$ 17.698/m² (1 dormitório).
  • Ipanema: R$ 24.985/m² (geral) e R$ 30.104/m² (1 dormitório).

Matriz rápida — moradia × investimento

Critério	Moradia	Investimento (curta/longa)
Tipologia ideal	Conforto diário, armários, luz	Layout fotogênico, varanda/terraço
Lazer/serviços	Uso frequente (fitness, spa)	Aumenta atratividade de diária
Localização	Caminhada ao metrô/praia	Filtros de plataforma atendidos
Fluxo financeiro	Previsibilidade pós-obra	Ticket diário × ocupação (sazonal)

O que “mata” a compra?
Planta que não fecha com seu uso, ruído/insolação inadequados, fluxo financeiro incompatível (INCC/parcelas), documentos incompletos (RI/Memorial) ou expectativa de preço irreal.

Pronto para fechar com segurança? Receba o checklist + plantas por e-mail e peça sua simulação personalizada (INCC, prazos e cenários de renda).

FAQ – Perguntas Frequentes