Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema

Poucas unidades, privacidade e padrão alto definem o espírito boutique do endereço. Na prática, você troca elevadores lotados por silêncio, áreas comuns bem cuidadas por equipes enxutas e um hall de entrada que mais parece lobby de hotel. Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema começa por entender essa equação: exclusividade, baixa densidade e conveniências do entorno que reduzem deslocamentos e elevam a qualidade do dia a dia.

Aqui, lifestyle não é promessa — é trajeto. Da porta de casa à Estação General Osório são poucos minutos; dali, toda a cidade se conecta em linhas 1, 2 e 4 do metrô. No caminho, você cruza a Casa de Cultura Laura Alvim, com cinema, teatro e exposições à beira-mar, e segue para o Parque Garota de Ipanema, refúgio verde colado à praia. Rotina leve, agenda cheia, tudo a pé.

Para comer bem sem sair do bairro: o clássico Garota de Ipanema na Rua Vinícius de Moraes; o contemporâneo Zazá Bistrô na Joana Angélica; e o brasileiro autoral do Quitéria no Ipanema Inn. No alto, o rooftop Espaço 7zero6 abre a vista para o mar — perfeito para café da manhã de domingo ou jantar com amigos. Estilo e sabor sem precisar de carro.

Lazer ao ar livre é capítulo à parte. A poucos metros, o Arpoador oferece a trilha mais fotogênica do pôr do sol carioca; aos domingos, a Feira Hippie toma a Praça General Osório com arte e decoração autoral. Entre um mergulho e outro, a orla convida ao pedal, corrida leve ou apenas descalçar os sapatos na areia. Vida de bairro com clima de resort.

Este lançamento entrega aquilo que o morador de Ipanema mais valoriza: tempo. Tempo para ir caminhando ao mercado de confiança, escolher um filme no teatro, jantar sem olhar o relógio, trabalhar de manhã e surfar no fim da tarde. Se exclusividade e rotina inteligente fazem sentido para você, o próximo passo é entender os números de posse e o all-in mensal com realismo — condomínio, IPTU, utilidades e o impacto de 1 ou 2 vagas.

Quer avançar? Envie uma mensagem por aqui com sua metragem de interesse (90, 100 ou 120 m²) e seu perfil de uso (moradia integral, pied-à-terre ou investimento). Eu preparo uma leitura clara do custo de vida no endereço — e mostro onde estão as melhores oportunidades neste pré-lançamento de baixa densidade em Ipanema. Fale comigo agora mesmo por este canal.

Condomínio Na Rua Teixeira De Melo: Método De Coleta “Amostra-Espelho” E Ajuste Por Serviços

Quem decide morar aqui quer previsibilidade. Por isso, antes de falar em cifras absolutas, medimos o condomínio/m² com base em amostras reais da própria Rua Teixeira de Melo (90–120 m²) e fazemos ajustes por serviços (portaria, vagas, lazer). O objetivo é transformar anúncios públicos em uma faixa base confiável e, a partir dela, projetar cenários para seu perfil. É assim que respondemos, com método, à pergunta “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema” — sem achismos, apenas dados comparáveis.

Como coletamos (passo a passo enxuto)

1. Filtragem de tipologia: selecionar apenas plantas entre 90 e 120 m² na Rua Teixeira de Melo, ignorando studios e coberturas (não comparáveis).
2. Registro de evidências: capturar data da coleta e print do card do anúncio em arquivo interno (sem citar marcas).
3. Campos mínimos: metragem privativa, taxa de condomínio divulgada, existência de 1 ou 2 vagas, presença de portaria 24h, lazer (academia, piscina, rooftop), e observações sobre obra/fundo de reserva.
4. Normalização: calcular condomínio/m² (taxa ÷ área) para equalizar padrões e eliminar distorção por metragens diferentes.
5. Ajustes de comparabilidade: aplicar incrementos/decrementos por features:
   • Portaria 24h e quadro de funcionários ↑
   • 2 vagas vs. 1 vaga ↑ (uso e manobra)
   • Lazer completo ↑ / lazer enxuto ↓
   • Taxa extra temporária → etiquetar e excluir da base ao normalizar
6. Triagem de outliers: remover itens com condomínio/m² fora de 2 desvios-padrão da média da rua.
7. Faixa-base e cenários: consolidar mínimo–média–máximo da rua e criar cenário –15% / base / +15% para sensibilidade.

Observação prática: o IPTU não integra o condomínio, mas entra no all-in do morador. A consulta de Valor Unitário Padrão por logradouro é oficial e orienta a estimativa por área/andar; usaremos isso no próximo bloco.

Tabela-modelo de amostras da Rua Teixeira de Melo (90–120 m²)

Unidade (sigla interna)	Área (m²)	Vagas	Portaria/Lazer	Condomínio (R$)	Condomínio/m² (R$)	Observações
TM-A1	90	1	24h / enxuto	—	—	Coleta DD/MM/AAAA
TM-A2	95	1	24h / completo	—	—	Coleta DD/MM/AAAA
TM-B3	100	2	24h / completo	—	—	Taxa extra?
TM-B4	105	1	12h / enxuto	—	—	—
TM-C5	110	2	24h / completo	—	—	—
TM-D6	120	2	24h / completo	—	—	—

A planilha completa é consolidada no final do artigo com os números “all-in” e gráfico de sensibilidade (base, +15%, –15%).

Regras de ouro para comparar maçãs com maçãs

• Excluir coberturas/gardens (perguntas frequentes do leitor): diferem em custo de elevador, manutenção e consumo.
• Taxa sem discriminação de itens? Tratar como estimativa e privilegiar amostras com detalhes de serviços.
• Condomínio alto sempre é ruim? Nem sempre: portaria 24h e lazer podem reduzir gastos fora de casa, o que melhora o all-in anual.

Para fechar o raciocínio com números oficiais, o próximo passo é estimar o IPTU por logradouro (consulta pública da Prefeitura) e incorporar a parcela correta ao seu custo mensal. Essa verificação é feita diretamente no Portal Carioca Digital, que informa o valor unitário padrão da rua usado no cálculo do tributo.

Quer sua leitura pronta? Envie por aqui a metragem desejada (90, 100 ou 120 m²) e o uso (moradia integral, pied-à-terre ou investimento). Eu retorno com a faixa-base da rua, já normalizada por serviços e vagas, alinhada ao que você precisa. Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema fica claro quando definimos a amostra-espelho certa.

IPTU Em Ipanema: Como Estimar Para 90–120 M² Usando O Logradouro Oficial

Quando você pergunta “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema”, o IPTU entra como peça central do orçamento anual. A boa notícia: em Ipanema, o cálculo pode ser estimado de forma objetiva a partir do logradouro oficial. O Portal Carioca Digital disponibiliza a Consulta a Logradouros, que informa o Valor Unitário Padrão (VUP) usado no cálculo do IPTU por rua/trecho — exatamente o que precisamos para construir uma projeção séria para 90, 100 e 120 m².

Como consultar (passo a passo rápido)

1. Abra a Consulta a Logradouros e pesquise “Rua Teixeira de Melo” (Ipanema). O serviço retorna o VUP por trecho/código de logradouro. Guarde o código e anote a data da consulta.
2. Se já tiver a inscrição imobiliária de uma unidade comparável, emita a Certidão de Valor Venal (até 10 exercícios) para observar a evolução do valor base. Use apenas como proxy para unidades com padrão e área semelhantes.
3. Para confirmar regras do exercício atual (2025), utilize a página oficial de IPTU 2025, onde a Prefeitura também informa a emissão da guia e menções à TCL.

A dúvida mais comum é se TCL está dentro do IPTU. Resposta direta: a Taxa de Coleta Domiciliar de Lixo é lançada no mesmo carnê do IPTU, com as mesmas condições de pagamento (cotas ou cota única). Ou seja, entra no all-in anual, mas não é o IPTU em si; é uma taxa cobrada junto.

Para manter a estimativa honesta, tratamos andar, padrão de acabamento e idade do prédio como sensibilidades. Em logradouros premium como Ipanema, variações de padrão impactam o valor venal, e a rua concentra alguns dos maiores lançamentos tributários da cidade — contexto que explica por que os tickets anuais são mais altos na média.

“Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema” na prática: usamos o VUP da rua + metragem alvo (90/100/120 m²) para uma Estimativa do IPTU anual por tipologia. Em seguida, dividimos por 12 para chegar ao peso mensal no seu orçamento. Se existir certidão de unidade comparável, calibramos a projeção. Quando a base pública não traz todos os detalhes, sinalizamos como Estimativa (com data e método).

Faixas de trabalho (modelo de cálculo)

• 90 m²: VUP da Rua Teixeira de Melo × 90 → Estimativa IPTU 12 meses → mensal.
• 100 m²: VUP × 100 → ajuste por padrão quando aplicável.
• 120 m²: VUP × 120 → observar diferenças por trecho do logradouro (quando existirem).

Limitações que tratamos upfront: nem todo anúncio exibe IPTU; valor venal pode mudar por atualização cadastral; trecho do logradouro e padrão construtivo influenciam; andar e vista geram ruído indireto (quando afetam o padrão de avaliação). Por isso, unimos logradouro oficial + amostras reais (quando disponíveis) + certidão comparável para um número crível.

Se quiser, eu preparo sua leitura customizada com base no seu recorte. Envie por aqui a metragem (90, 100 ou 120 m²) e o andar desejado. Eu retorno com a Estimativa de IPTU 2025 da Rua Teixeira de Melo já pronta para somar ao condomínio e avançarmos para o all-in de 12 meses no próximo bloco.

Simulação 12 Meses (All-in): Água, Luz, Gás, Internet E Extras

Quando alguém pergunta “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema”, a resposta clara vem de um cálculo simples e replicável: somar condomínio, IPTU e utilidades com um “colchão” para taxas extraordinárias. O método abaixo transforma a sua tipologia (90, 100 ou 120 m²) em um all-in mensal e anual, usando tarifas oficiais vigentes e marcando como Estimativa tudo o que depende de consumo. Para energia, aplicamos kWh × tarifa B1 (TE+TUSD) homologada pela ANEEL para a Light em 2025; bandeiras tarifárias entram como adicional quando acionadas.

Metodologia enxuta (3 passos)

1. Energia elétrica (Light): projete o consumo mensal da tipologia e multiplique pela tarifa B1 vigente (TE+TUSD). Se houver bandeira amarela/vermelha, some o adicional do mês informado pela ANEEL. Estimativa de consumo: 150–250 kWh/mês para 90–120 m² (ajuste pelo seu perfil e uso de ar-condicionado).
2. Água/esgoto (Águas do Rio): calcule m³/mês da unidade (número de moradores e rotina) e aplique a estrutura tarifária regulada pela Agenersa; use o último ato deliberativo como referência regulatória.
3. Gás (Naturgy): estime m³/mês (banhos/cozinha/aquecedor) e aplique a tabela por faixas residenciais; a concessionária oferece simulador para apoiar a projeção.

Internet residencial: para estabilidade em home-office e streaming 4K, considere 500–600 Mb. Estimativa: ofertas no RJ partem da casa de ~R$ 100/mês; inclua como linha fixa do all-in.

Quadro de sensibilidade (base, –15%, +15%)

Use três cenários para evitar surpresas: Base (seu consumo típico), –15% (economia sazonal) e +15% (pico de calor/uso). A bandeira tarifária pode elevar a conta em determinados meses; o calendário oficial é divulgado mês a mês pela ANEEL.

Tabela-modelo “All-in 12 meses” (estimativa)

Tipologia	Condomínio (R$)	IPTU anual ÷ 12 (R$)	Energia (kWh×tarifa)	Água/Esgoto (m³×tarifa)	Gás (m³×tarifa)	Internet	All-in mensal (R$)
90 m²	[da Rua]	[do Bloco 3]	Estimativa	Estimativa	Estimativa	~100	Soma
100 m²	[da Rua]	[do Bloco 3]	Estimativa	Estimativa	Estimativa	~100	Soma
120 m²	[da Rua]	[do Bloco 3]	Estimativa	Estimativa	Estimativa	~100	Soma

Como preencher:

• “Condomínio (R$)” vem da amostra-espelho da própria rua (Bloco 2).
• “IPTU anual ÷ 12 (R$)” vem do logradouro oficial (Bloco 3).
• Energia/Água/Gás: insira seu consumo (kWh/m³) e multiplique pelas tarifas vigentes. Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema fica claro quando você enxerga o número final por tipologia e por cenário.

Dúvidas que costumo resolver por aqui

• Qual consumo usar? Comece pelo Base (padrão da sua rotina) e rode –15%/+15%.
• Home-office aumenta muito? Sim: mais kWh (ar-condicionado/eletrônicos) e banda larga robusta.
• E as bandeiras? Quando amarela/vermelha, some o adicional por kWh daquele mês.

Pronto para ver o seu número? Envie, por esta conversa, metragem (90/100/120 m²), nº de moradores e tempo diário de ar-condicionado. Eu retorno com a simulação customizada de 12 meses e os três cenários. No próximo bloco, mostramos como 1 ou 2 vagas mexem no all-in — e quando valem a pena.

Impacto Da Garagem: 0, 1 Ou 2 Vagas — Quando Compensa?

Garagem mexe no bolso por dois caminhos: quota condominial e IPTU. Em condomínios, a regra geral é contribuir na proporção da fração ideal da unidade — a convenção pode prever critério diverso, mas o ponto de partida é esse. Em projetos boutique, duas vagas costumam implicar mais circulação e operação (portões, câmeras, seguros, eventual manobra), o que tende a pressionar o orçamento do prédio e, portanto, a taxa mensal. É o que explica por que “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema” deve considerar o pacote completo de uso do carro, não apenas o espaço físico.

No IPTU, existem dois cenários: (1) a vaga vinculada à unidade, compondo o valor venal do apartamento; (2) a vaga como unidade autônoma, com matrícula própria — nesse caso, pode ter lançamento de IPTU separado. A distinção é reconhecida pela jurisprudência do STJ, que trata a vaga autônoma como bem individualizado. Na prática, “1 vaga x 2 vagas” não duplica o imposto automaticamente; depende da natureza jurídica da vaga no registro do empreendimento e do critério de avaliação municipal. Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema passa por confirmar esse detalhe documental na entrega.

Como decidir (passo a passo claro)

1. Metragem fixa, vagas variáveis: compare a mesma tipologia (90/100/120 m²) com 0, 1 e 2 vagas para isolar o efeito da garagem na fração ideal (quota) e no IPTU.
2. Leia a convenção projetada: se a convenção indicar rateio igualitário (não por fração ideal), o impacto das vagas na taxa pode ser menor; se for por fração ideal, unidades com 2 vagas tendem a contribuir mais.
3. Cheque a natureza da vaga: se for autônoma, espere um IPTU próprio; se vinculada, o reflexo vem na avaliação do valor venal da unidade.
4. Custos operacionais: garagens com manobra e maior giro pedem controle e seguros específicos — rubricas que entram no orçamento do condomínio.

Comparativo prático (mesma planta, 90–120 m²)

Configuração	Condomínio/mês	IPTU (mensalizado)	Operação do prédio	Impacto no all-in
0 vaga	Base da fração ideal	Base da unidade	Operação mínima	Baixo
1 vaga	Leve ↑ (se por fração ideal)	Pode ↑ (vaga vinculada) / Separado (vaga autônoma)	Controle padrão	Médio
2 vagas	↑ (fração ideal maior)	Pode ↑ adicional / 2º lançamento se autônoma	Maior giro/seguro/manobra	Médio–Alto

Perguntas que recebo aqui, respondidas rápido:
• Vaga duplica o condomínio? Não. A fração ideal (ou critério da convenção) define a quota; “2 vagas” podem elevar, mas não em proporção fixa.
• Toda vaga paga IPTU separado? Apenas quando for unidade autônoma; se vinculada, o efeito vem no valor venal do apartamento.
• E se eu não usar carro? A Estação General Osório / Ipanema conecta as Linhas 1 e 4, reduzindo dependência de automóvel no dia a dia.

Como transformar essa análise em decisão

• Moradia integral: 1 vaga tende a equilibrar conveniência e custo; 2 vagas podem valer se o casal usa carros diariamente.
• Pied-à-terre: 0–1 vaga costuma otimizar o all-in; a malha do metrô atende bem a deslocamentos de rotina.
• Investimento: avalie a liquidez da tipologia no bairro; 1 vaga amplia público e pode melhorar revenda sem penalizar demais a taxa.

Quer ver isso com os números da sua planta? Me diga, por aqui, metragem (90/100/120 m²) e se você pretende ter 0, 1 ou 2 vagas. Eu retorno com a variação de condomínio e IPTU aplicada ao seu caso — já dentro do all-in 12 meses que estamos montando para a Rua Teixeira de Melo. Na próxima parte, vamos mostrar como ler estimativas de condomínio em pré-lançamento com cautela e segurança.

Pré-lançamento: Como Ler Estimativas De Condomínio Sem Cair Em Armadilhas

Você quer clareza agora para decidir depois. Em pré-lançamento, as planilhas de “condomínio estimado” são ponto de partida, não a conta final. Para responder com segurança a “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema”, comece separando o que entra e o que não entra na previsão e verifique se a base considera rateio por fração ideal e quadro de funcionários realista.

O que normalmente entra: salários e encargos da portaria/limpeza, energia e água das áreas comuns, contratos de elevadores, CFTV/controle de acesso, seguros, pequenos reparos, administração. Isso precisa ser aprovado em assembleia dentro de uma previsão orçamentária — e obras/melhorias extraordinárias exigem deliberação específica.
O que não entra: consumo individual (luz/água/gás da unidade), IPTU da unidade, internet do morador e reformas internas. Despesas extraordinárias (obra de melhoria, impermeabilização, reforço de segurança) não integram a taxa ordinária; quando ocorrerem, viram rateios extras aprovados em assembleia.

Como identificar subestimação:

• Fração ideal & rateio: salvo regra diferente na convenção, a quota parte segue a fração ideal; previsões que ignoram isso tendem a “achatar” custos.
• Quadro de funcionários: portaria 24h com apenas 2 ou 3 colaboradores por semana inteira é sinal de alerta; trocas, folgas e férias exigem cobertura.
• Contratos obrigatórios: ausência de manutenção de elevadores, seguro e CFTV derruba artificialmente a estimativa.
• Premissas indefinidas: “sem lazer” no papel, mas com rooftop e salão, também indica subcusteio.

Checklist de due diligence (use antes de assinar):

1. Convenção projetada & critério de rateio (fração ideal ou igualitário) e regras de TAC/obras.
2. Memorial descritivo & quadro de áreas (o que será entregue e quem paga).
3. Assembleia de instalação prevista após Habite-se com orçamento inicial — aqui as cifras se aproximam da realidade e podem ser reavaliadas nos primeiros meses.
4. Comparáveis da própria rua (mesma faixa de metragem e serviços) para validar condomínio/m².

Framework LEIA (prático): Ler Convenção/Memorial → Estimar Base/–15%/+15% → Implantar quadro real (turnos/contratos) → Auditar comparáveis da Rua Teixeira de Melo (90–120 m²).

Quando a taxa “converge”? Nos primeiros 3–6 meses após a instalação, é usual ajustar a previsão inicial conforme ocupação, contratos e rotinas se estabilizam — convoque assembleia para revisão se a prática divergir da teoria.

Como aferir com prédios vizinhos? Normalize por m², turnos de portaria e nível de lazer em edifícios equivalentes do entorno imediato; essa leitura reduz ruído e dá lastro à resposta para “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema”.

Quer uma análise isenta da estimativa que você recebeu? Envie aqui metragem (90/100/120 m²), modelo de portaria (12h ou 24h) e itens de lazer. Eu preparo uma revisão independente com base em fração ideal, comparáveis da rua e boas práticas de implantação aprovadas em assembleia.

Benchmark Ipanema: Farme, Garcia d’Ávila E Aníbal Vs. Rua Teixeira De Melo

Para responder com contexto a “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema”, comparamos condomínio/m² e IPTU/m² (informado no anúncio) em três ruas-ícone — Farme de Amoedo, Garcia d’Ávila e Aníbal de Mendonça — todas a poucos minutos da General Osório. Coletamos amostras públicas de 90–120 m² (coleta: 16/10/2025) e normalizamos por m². Depois, indicamos o prêmio/desconto da Rua Teixeira de Melo frente a cada benchmark.

Tabela comparativa (90–120 m² | condomínio/m² e IPTU/m² “conforme anúncio”)

Rua (amostras)	Condomínio/m² (mín–médio–máx)	IPTU/m²† (mín–médio–máx)	Leitura rápida
Teixeira de Melo (3)	R$ 10,83 – 15,88 – 19,20	R$ 4,58 – 5,05 – 5,29	Boutique discreta; média de condomínio intermediária no eixo.
Farme de Amoedo (3)	R$ 7,70 – 11,74 – 16,10	R$ 3,33 – 4,12 – 5,38	Forte mix de prédios; dispersão moderada por padrão/andar.
Garcia d’Ávila (3)	R$ 17,95 – 20,07 – 23,91	R$ 5,21 – 37,16 – 57,61	Endereço prime com tickets altos; grande ruído no IPTU dos anúncios.
Aníbal de Mendonça (3)	R$ 14,50 – 15,67 – 16,76	R$ 5,40 – 42,93 – 62,80	Perfil premium; IPTU informado varia muito entre anúncios.

† IPTU/m² “conforme anúncio”: valor exibido pelo anunciante (alguns informam anual, outros mensalizado). Para decisão, usamos logradouro oficial no cálculo (Bloco 3).

Amostras usadas (exemplos 90–120 m²)

• Teixeira de Melo — 120 m² (Cond. R$ 1.300 / R$ 10,83/m²; IPTU R$ 549 / R$ 4,58/m²). 125 m² (R$ 2.200 / R$ 17,60/m²; IPTU R$ 661 / R$ 5,29/m²).
• Farme de Amoedo — 100 m² (R$ 770 / R$ 7,70/m²; IPTU R$ 333 / R$ 3,33/m²). 105 m² (R$ 1.690 / R$ 16,10/m²; IPTU R$ 565 / R$ 5,38/m²). 107 m² (R$ 1.222 / R$ 11,42/m²; IPTU R$ 392 / R$ 3,66/m²).
• Garcia d’Ávila — 92 m² (R$ 2.200 / R$ 23,91/m²; IPTU R$ 5.300 / R$ 57,61/m²). 117 m² (R$ 2.100 / R$ 17,95/m²; IPTU R$ 610 / R$ 5,21/m²). 120 m² (R$ 2.200 / R$ 18,33/m²; IPTU R$ 5.840 / R$ 48,67/m²).
• Aníbal de Mendonça — 100 m² (R$ 1.450 / R$ 14,50/m²; IPTU R$ 540 / R$ 5,40/m²). 111 m² (R$ 1.860 / R$ 16,76/m²; IPTU R$ 6.725 / R$ 60,59/m²). 120 m² (R$ 1.890 / R$ 15,75/m²; IPTU R$ 7.536 / R$ 62,80/m²).

Prêmio/Desconto da Rua Teixeira de Melo (sobre o condomínio/m² médio)

• vs. Farme de Amoedo: +35% (R$ 15,88 vs. R$ 11,74) — efeito provável de padrão e serviços.
• vs. Garcia d’Ávila: –21% (R$ 15,88 vs. R$ 20,07) — desconto relativo frente a endereço prime.
• vs. Aníbal de Mendonça: ≈ +1% (R$ 15,88 vs. R$ 15,67) — equivalência de patamar.
  (Cálculo sobre as médias normalizadas acima; coleta 16/10/2025.)

Nota metodológica (como usar na decisão)

1. Condomínio/m² é o comparativo principal entre ruas; outliers foram filtrados.
2. IPTU: para orçar o seu all-in, priorize o logradouro oficial (VUP) e use o IPTU dos anúncios apenas como proxy.
3. Ajuste por andar, frente/fundos e idade do prédio — variáveis que elevam ou reduzem a taxa e o valor venal.

Pronto para um benchmark filtrado pela sua planta? Envie, aqui mesmo, metragem (90/100/120 m²) e se prefere 1 ou 2 vagas. Eu retorno com o comparativo personalizado por rua e posição no prédio — e, no próximo bloco, transformo esses números em recomendações por perfil de uso (moradia integral, pied-à-terre e investimento).

Recomendações Por Perfil: Moradia Integral, Pied-À-Terre E Investimento

Você já viu como medir condomínio, IPTU e utilidades. Agora é transformar tudo em decisão, perfil por perfil. Se a sua pergunta é “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema”, a resposta muda conforme rotina, uso do carro e tempo de permanência no apartamento. O ganho é tomar uma decisão com clareza e sem surpresas.

Moradia integral: praticidade diária com uma vaga e conforto na medida

Para quem vive todos os dias no bairro e quer mobilidade real. Aqui, a recomendação padrão é 1 vaga, que equilibra conveniência e custo de rateio. A rotina a pé funciona: Estação General Osório / Ipanema conecta rapidamente à cidade e reduz dependência do carro para trabalho e lazer, o que alivia o all-in ao longo do ano.
Mini-quadro (inputs da sua planilha):

• Condomínio da rua (Bloco 2) + IPTU do logradouro (Bloco 3).
• Energia (kWh/mês do seu uso), água/esgoto (m³), gás (m³), internet 500–600 Mb (Bloco 4).
• Estimativa: 1 vaga mantém liquidez e praticidade sem pressionar demasiadamente a quota de rateio.
  Por que escolher: mais tempo livre, deslocamentos curtos, praia e serviços a pé. Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema para moradia integral tende a estabilizar com consumo previsível e pouca sazonalidade.

Pied-à-terre: endereço de fim de semana e viagens de trabalho

Se você usa o imóvel alguns dias por mês, foque em condomínio enxuto, 0–1 vaga e utilidades calibradas no baixo consumo. Configure a banda larga para uso inteligente e monitore eventuais bandeiras tarifárias de energia ao longo do ano (influenciam apenas nos meses ativados pela ANEEL).
Mini-quadro (inputs):

• All-in com cenário Base / –15% / +15% (Bloco 4).
• 0–1 vaga, conforme frequência de uso de carro e pernoites.
• Estimativa: consumo reduzido + rotina a pé/metrô maximizam custo-benefício do endereço.

Investimento: renda, sazonalidade e liquidez

Para quem deseja rentabilizar a unidade, a análise junta all-in com potencial de ocupação. Ipanema vive picos sazonais (verão) e um calendário crescente de eventos que também impulsiona meses tradicionalmente mais frios — tendência positiva observada no inverno 2025, com impacto econômico projetado pela cidade.
No curto prazo, avalie a viabilidade regulatória de locação por temporada: decisões do STJ reconhecem que condomínios podem limitar ou impedir o uso por curta temporada conforme a convenção; portanto, valide o que será permitido no seu prédio antes de projetar receita.
Mini-quadro (inputs):

• All-in (Blocos 2–4) + ocupação esperada por mês (perfil do público).
• Tipologia com 1 vaga tende a ampliar demanda e revenda sem penalizar demais a taxa.
• Estimativa: picos em alta temporada e eventos ampliam janela de receita; otimize preço por período. Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema para investimento depende da combinação entre custo fixo previsível e regras de uso do condomínio.

Como escolher seu caminho — check rápido

• Fica todo mês? Moradia integral com 1 vaga e consumo estável.
• Usa esporadicamente? Pied-à-terre com 0–1 vaga e plano de utilidades minimalista.
• Quer retorno? Investimento com atenção à convenção e à sazonalidade de demanda.

Envie por aqui metragem (90/100/120 m²), uso (integral/pied-à-terre/investimento) e configuração de vagas. Eu retorno com seu plano de custo por perfil — pronto para você comparar lado a lado e decidir com segurança. Na próxima etapa, vamos consolidar tudo na planilha de sensibilidade e no gráfico para fechar a análise.

Planilha & Gráfico de Sensibilidade: base, +15% e –15% (12 meses)

Para transformar o “quanto custa” em decisão pronta, consolidamos os componentes do all-in mensal por tipologia (90, 100 e 120 m²) usando: condomínio proxy da própria Rua Teixeira de Melo, IPTU proxy por m² (amostras da rua), energia elétrica (Light – tarifa B1 TE+TUSD), gás canalizado (Naturgy – faixas progressivas com conta mínima) e internet residencial (faixa usual de mercado).

Base técnica: TE+TUSD residencial B1 vigentes para a Light: TUSD 513,30 R$/MWh e TE 310,26 R$/MWh (≈ R$ 0,82356/kWh, sem tributos/bandeiras).
Gás: conta mínima 7 m³ = R$ 54,34 e faixas progressivas (ex.: 8–23 m³ a R$ 9,7397/m³), valores com impostos desde 01/02/2025.
Internet: planos residenciais de 500–600 Mb com ofertas a partir de ~R$ 99,90–129,90/mês (referência de mercado). Estimativa usada: R$ 100/mês.

Planilha pronta para uso (3 cenários)

• Baixe a planilha com fórmulas e abas “Amostras_Rua_TM”, “Amostras_90_120” e “Cenarios_AllIn”: Download (XLSX)
• Visual do gráfico: Abrir imagem

Como foi calculado (resumo):

1. Condomínio/m² (proxy da rua): mediana dos 120 m² coletados (R$ 1.300 e R$ 2.300) ⇒ ~R$ 15,00/m²/mês. Estimativa. (coleta desta data nos anúncios públicos da Rua Teixeira de Melo).
2. IPTU/m² (proxy): mediana dos 120 m² (R$ 549 e R$ 631) ⇒ ~R$ 4,92/m²/mês. Estimativa. (para consulta oficial por logradouro, usar o serviço municipal).
3. Energia: consumo típico 90 m²=180 kWh; 100 m²=200 kWh; 120 m²=230 kWh × R$ 0,82356/kWh (TE+TUSD), sem tributos/bandeira. Estimativa.
4. Gás: 12 m³/mês ⇒ R$ 54,34 (primeiros 7 m³) + 5 m³ × R$ 9,7397 = ~R$ 103,04/mês. Estimativa.
5. Internet: R$ 100/mês (estimativa dentro da faixa de ofertas atuais).

All-in por tipologia (R$/mês) — base e sensibilidade

(ver tabela dinâmica na planilha; abaixo, recorte da aba “Cenarios_AllIn”)

• 90 m²: Base R$ 2.143,78 | –15% R$ 1.822,21 | +15% R$ 2.465,35
• 100 m²: Base R$ 2.359,42 | –15% R$ 2.005,51 | +15% R$ 2.713,33
• 120 m²: Base R$ 2.782,46 | –15% R$ 2.365,09 | +15% R$ 3.199,83

Leitura prática: em cenário base, “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema” aponta all-in de ~R$ 2,1–2,8 mil/mês entre 90–120 m², antes de bandeiras/tributos de energia e de eventuais rateios de obra/fundo (se houver). (Estimativas orientativas com dados desta coleta).

Tabela final — Amostras públicas da Rua Teixeira de Melo (condomínio/IPTU)

(coletadas hoje; valores “IPTU” conforme informados no anúncio — alguns cards publicam mensal, outros anual; use apenas como proxy e sempre confirme na consulta oficial por logradouro)

Área (m²)	Quartos	Vagas	Condomínio (R$/mês)	IPTU informado (R$)	Nota
120	3	1	1.300	549	Faixa-foco (120 m²)
120	3	2	2.300	631	Faixa-foco (120 m²)
125	3	–	950	400	Fora da faixa (≈125 m²), útil p/ proxy
125	3	–	2.868	6.616	Fora da faixa; alto padrão/andar impactam
125	3	–	2.600	631	Fora da faixa; provável serviço/portaria
85	3	1	1.700	240	Abaixo de 90 m²; referência adicional
62	2	1	739	1.301	Fora da faixa; possível “IPTU anual”
49	2	–	950	147	Fora da faixa; micro-tipologia
142	2	1	1.400	6.280	Acima da faixa; atenção a padrão/andar
252	4	2	4.500	1.851	Cobertura/grande porte (outlier)

Metodologia & limitações (use como rodapé do artigo)

• Condomínio/IPTU por m²: normalização a partir das amostras da rua, priorizando a faixa 90–120 m²; outliers apenas para contexto. (Atualize periodicamente).
• IPTU oficial: a checagem final é pelo serviço de consulta a logradouros do Município (valor unitário padrão do logradouro).
• Energia: usamos TE+TUSD Light B1 vigentes sem tributos/bandeiras. Se houver bandeira amarela/vermelha, o valor varia.
• Gás: estrutura progressiva com conta mínima (12 m³ simulados). Ajuste pelo seu consumo.
• Internet: referência de mercado (faixa de R$ 99,90–129,90). Estimativa.

Perguntas que já respondemos aqui

• Qual variável mais sensível no all-in? Condomínio responde pela maior fatia; na nossa base, mexer ±15% no condomínio muda o all-in mais do que a energia. (Veja o gráfico.)
• Como refinar para minha unidade? Informe metragem exata, andar/posição, nº de vagas e perfil de consumo (kWh e m³). Cruzamos com o logradouro oficial e recalculamos.

Próximo passo imediato

Se a sua dúvida é “Quanto Custa Morar no Lançamento da Rua Teixeira de Melo 23 Ipanema” no seu tamanho preferido, eu personalizo os três cenários em minutos — com atualização do logradouro, checagem das amostras da rua e ajuste de consumo. Envie sua metragem, andar e nº de vagas e vamos agendar uma visita técnica ao entorno para fechar a decisão com segurança.
Baixe a planilha agora e me peça a versão calibrada para a sua tipologia. Baixar XLSX • Ver Gráfico

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