Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea

Você chegou ao guia certo para entender o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea. Aqui, a proposta é simples: traduzir números em vida real. Qual planta faz mais sentido para você? Como cada detalhe de lazer e serviço conversa com o seu dia a dia? Ao final, você terá clareza para decidir com segurança — e prioridade para falar com nossa equipe.

De um lado do corredor, o nº 99 apresenta um projeto autoral, com studios e apartamentos em um endereço nobre, assinados por marcas reconhecidas da incorporação. A comunicação institucional destaca o mix de 34 a 156 m², contemplando diferentes perfis, do primeiro imóvel ao investidor de renda.

Do outro, o nº 208 surge como o capítulo mais aguardado da marca Performance na região — um pré-lançamento voltado a tipologias compactas, pensado para quem quer estar perto de tudo e capturar a demanda orgânica da Gávea. O histórico da incorporadora no Rio reforça a leitura de produto com foco em inteligência de projeto e soluções práticas para o morador e para o investidor.

Este panorama foi desenhado para responder, sem rodeios, ao que realmente importa sobre Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea: o que você ganha no cotidiano e como isso se reflete no valor percebido de cada unidade. Vamos olhar para plantas, tipologias e rotina do bairro antes de falar de qualquer cifra — porque preço só faz sentido quando a vida cabe no projeto.

O bairro entrega o cenário: campus arborizado, agenda cultural intensa e serviços a poucos passos. Para quem estuda, dá aula, trabalha remoto ou conduz negócios na Zona Sul, morar nesse eixo significa otimizar deslocamentos e viver perto de tudo o que interessa. É aqui que a decisão deixa de ser apenas racional e passa a ser estratégica — morar bem hoje e colher resultado amanhã.

O que você vai encontrar a seguir:

• Plantas e tipologias: como studios no 208 e 1–2 quartos no 99 se encaixam em diferentes perfis.
• Diferenciais de lazer e serviço (rooftop, academia, sauna, coworking): quando agregam valor real e quando pesam no rateio.
• Rotina do bairro: o mapa do dia a dia entre PUC-Rio, teatros, gastronomia e mobilidade.

Pronto para avançar no Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea com orientação direta e focada em decisão? Envie uma mensagem agora e garanta seu atendimento prioritário — nós destravamos as respostas que faltam e facilitamos sua inscrição no pré-lançamento.

Itens que aliviam custo em compactos do nº 208: quando o projeto inteligente reduz a taxa por unidade

O nº 208 nasce para quem quer viver perto de tudo e pagar apenas pelo que usa. Quando o edifício concentra studios e 1 quarto e privilegia soluções enxutas de lazer e serviços, a taxa mensal tende a refletir essa eficiência. Isso acontece porque parte relevante do custo é fixa; com mais unidades, o rateio por apartamento fica proporcionalmente menor. É aqui que a escolha de planta conversa com bolso e rotina.

Se o seu objetivo é comparar Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea, o primeiro filtro é a escala. Materiais de mercado reportam o nº 208 como um empreendimento de grande volume de unidades, enquanto o nº 99 é mais boutique. Na prática, fixos como segurança, limpeza e manutenção são repartidos por um conjunto maior de moradores — efeito direto de diluição.

Outro vetor de economia é automação/monitoramento. Portaria remota e controle de acesso digitais podem reduzir custos operacionais relevantes quando substituem modelos 24/7 com equipes extensas. A literatura de mercado aponta reduções expressivas em OPEX onde a tecnologia assume rotinas críticas de portaria e vigilância.

Na curadoria de áreas comuns, o coworking cumpre papel de multifunção: concentra reuniões rápidas, estudo e trabalho remoto num único ambiente, evitando salas ociosas e dispersão de manutenção. Em edifícios compactos e bem localizados, a lógica de economia compartilhada mantém padrão alto com menor custo fixo por unidade. Lavanderia compartilhada e space delivery seguem a mesma tese: otimização de espaço, gestão central e menos equipamentos espalhados em cada apartamento.

Para visualizar o impacto da escala no rateio, use o índice relativo abaixo (apenas para ilustrar a diluição de custos fixos idênticos):

Cenário (fixos idênticos)	Unidades	Índice de custo por unidade*
nº 99 (perfil boutique)	52	1,00
nº 208 (escala reportada)	189	0,27
nº 208 (variação citada)	131	0,40

*quanto menor, melhor a diluição. Fontes de referência de escala/unidades em materiais de mercado.

Essa leitura ajuda a enquadrar o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea no seu objetivo real: morar com praticidade e pagar um condomínio compatível com o uso. Quando amenities são focadas e operadas de forma centralizada — coworking, lavanderia, space delivery — o prédio oferece vida completa sem inflar a linha fixa do orçamento mensal.

Quer ver uma simulação de taxa por unidade no nº 208 com base no seu perfil de uso? Fale com a nossa equipe agora e receba uma projeção personalizada — rápida, objetiva e pronta para comparar com o nº 99. Na sequência, vamos avançar para administração condominial e seguros para fechar o quadro de despesas recorrentes.

Administração condominial e seguros: o que entra na conta (e quem faz o quê)

Em qualquer edifício novo na Marquês de São Vicente, a regra começa clara: o seguro da edificação é obrigatório e deve cobrir, no mínimo, incêndio ou destruição parcial/total, com contratação em até 120 dias após o “habite-se”. O condomínio que não cumprir pode sofrer multa mensal. Isso está previsto no Código Civil (art. 1.346) e na Lei 4.591/64 (art. 13, parágrafo único).

Quem contrata? O síndico. Entre as atribuições legais do cargo está “realizar o seguro da edificação” (art. 1.348, IX). Na prática, ele conduz cotações, escolhe a apólice e mantém a renovação em dia — sem necessidade de assembleia para a cobertura básica.

Para comparar o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea, inclua no seu raciocínio os custos de administração e contabilidade. A administradora condominial é o “braço direito” do síndico: cuida de finanças, folha, boletos, prestações de contas e suporte jurídico–operacional. O serviço é contratado e entra no OPEX do prédio. Em muitos mercados, a taxa de administração é percentual das despesas (ex.: 3%–7%), variando por escopo e cidade.

Seguro: quando o lazer eleva o prêmio

Rooftop, piscina, academia, elevadores, portões e equipamentos de lazer ampliam a responsabilidade do condomínio, pois são bens e áreas comuns seguráveis. Quanto maior o inventário e a complexidade dos riscos, maior tende a ser o prêmio e a necessidade de coberturas adicionais (danos elétricos, vendaval, equipamentos).

Fundos e provisões que entram no orçamento

Além do seguro e da administradora, a convenção precisa definir encargos, forma e proporção das contribuições, inclusive a contribuição para o fundo de reserva. Esse fundo é usualmente mensal e serve a emergências/extraordinárias; fundos de obras e outras cobranças extras dependem de assembleia. Inclua essas alíneas no planejamento anual.

Para quem está de olho no Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea, este é o check rápido do que compõe a linha fixa:

Quem faz o quê (resumo prático)

• Síndico: contrata e mantém o seguro; elabora orçamento; cobra cotas; responde pela gestão.
• Administradora: finanças, folha, boletos, relatórios, suporte a assembleias e compliance operacional.
• Condomínio (assembleia/convenção): define fundo de reserva, aprova fundos extraordinários e políticas de cobertura adicionais.

Perguntas que chegam sempre (e já respondemos)

• Seguro é obrigatório? Sim, por lei federal.
• Prazo inicial? Até 120 dias do “habite-se”, com multa em caso de descumprimento.
• Quem assina? Síndico (art. 1.348, IX).
• O que costuma cobrir? Estrutura e áreas comuns (fachadas, elevadores, portões, piscina, academia), conforme apólice.

Pronto para avançar? Peça agora nosso checklist de seguro e provisões para entrar no prédio com a gestão redonda desde o dia 1. Na sequência, vamos detalhar consumos individualizados e eficiência — água, luz e internet sob medida para o seu perfil.

Consumos individualizados e eficiência: medição que dá previsibilidade ao seu mês

Novas edificações já nascem com medição individualizada de água, o que coloca cada morador no controle do próprio consumo e reduz distorções no rateio. A exigência está na Lei 13.312/2016, vigente para prédios novos, e favorece previsibilidade no orçamento mensal — ponto-chave ao comparar o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea com o custo total de posse.

No dia a dia, você paga o que de fato consome e consulta tarifas diretamente nas fontes oficiais. Em água, a referência regulatória é Agenersa e a tabela pública da Águas do Rio. Em energia, a Light publica o PDF de tarifas de baixa tensão e a tarifa branca com variação por horário. A conta também pode variar pelas bandeiras tarifárias da ANEEL (verde/amarela/vermelha).

Quanto costuma representar por perfil de uso (estimativas guiadas por fontes oficiais)

Para planejar, use a combinação ocupação + padrão de equipamentos. As faixas abaixo derivam do patamar médio residencial observado pela EPE (168,8 kWh/mês em dez/2023) e do consumo per capita de água divulgado pelo SNIS (148,2 L/hab.dia em 2022). Ajuste a partir dos seus hábitos (ar-condicionado, tempo de uso, home office).

Perfil	kWh/mês (estim.)	m³/mês de água (estim.)
Studio – 1 pessoa	110–170	4–6
1 quarto – 2 pessoas	160–230	8–12
2 quartos – 3 pessoas	220–320	12–18

Como calcular sua linha d’água: 148,2 L/dia × nº de moradores × 30 dias ÷ 1.000 = m³/mês. Consulte a tarifa vigente para simular R$/m³.

Ao avaliar o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea, repare que medição individualizada + escala de unidades ajudam a separar consumos privativos (sua fatura) dos comuns (condomínio). Prediais modernas ganham eficiência com: LED e sensores, bombas e elevadores de alto rendimento, automação de acionamento e portaria remota — medidas que reduzem OPEX condominial quando bem especificadas. O PROCEL e a EPE reforçam o papel da eficiência energética no setor residencial.

Perguntas que destacam decisões inteligentes

• Medição individualizada reduz o quê? Reduz subsídios cruzados entre vizinhos e melhora a previsão da sua conta, pois cada unidade paga seu consumo real.
• Como ratear água de áreas comuns? Fica no condomínio (áreas técnicas, irrigação, limpeza), calculado pela convenção e orçamento anual. Consulte as tarifas Águas do Rio/Agenersa para estimar.
• E internet? É serviço privativo: escolha planos e preços pelo Comparador de Ofertas da Anatel para a Gávea e adeque a velocidade ao home office/streaming.
• Energia varia por período? Sim, tarifa branca e bandeiras ANEEL sinalizam custo por horário e condições de geração.

Box de fontes oficiais, já salvas: Águas do Rio/Agenersa (água), Light (tarifas PDF), ANEEL (bandeiras), EPE (consumo médio kWh), SNIS (litros/hab.dia), Anatel (internet).

Pronto para transformar números em decisão? Baixe nossa planilha de consumo por tipologia e veja, em minutos, como seu perfil impacta o orçamento. A seguir, vamos estimar o condomínio no pré-lançamento — por m² e por unidade — para fechar a conta com método.

Como projetar a taxa de condomínio por m² e por unidade (pré-implantação)

Antes das chaves, dá para chegar a um número de trabalho claro. O método combina escopo de amenities, escala de unidades e critérios de rateio. No corredor da Marquês, o contraste de escala ajuda: Gávea 99 conta com 52 residências (studios a 2Q) e lazer completo com rooftop, piscina, sauna, academia, coworking; já o nº 208 (Performance) aparece em materiais de mercado com 189 unidades e mix que inclui studios e 1–3 quartos. Isso muda a diluição dos custos fixos por porta.

Para enquadrar o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea, parta da estrutura abaixo e converta em valor por m² e por unidade. O rateio por fração ideal é o padrão mais comum; alguns empreendimentos usam cota igualitária em partes do orçamento (decisão de convenção).

Passo a passo (6 linhas, direto ao ponto)

1. Liste despesas fixas e variáveis: portaria/monitoramento, limpeza, manutenção, elevadores, seguros, contratos, utilidades das áreas comuns. (Use checklists/planilhas do mercado.)
2. Mapeie amenities e seus drivers de custo (rooftop/piscina/academia/coworking). Quanto mais complexo, maior a manutenção/energia/seguro.
3. Aplique a escala: simule o mesmo pacote de custos dividido por 52 (nº 99) vs 189 (nº 208) para ver a diluição por unidade.
4. Defina o critério de rateio: fração ideal (mais comum) vs cota igual; projete ambas para comparar justiça/aderência.
5. Inclua provisões: fundo de reserva mensal (em geral % sobre o orçamento) e eventuais fundos extraordinários aprovados em assembleia.
6. Converta em R$/m² e R$/unidade e cruze com a tipologia (studio, 1–2Q) para leitura de acessibilidade por perfil. (Há calculadora gratuita para estruturar a planilha.)

Miniquadro prático (modelo de simulação)

• Custos fixos mensais (R$): segurança/portaria, limpeza, manutenção, elevadores, administrativo, seguros.
• Custos variáveis (R$): energia das áreas comuns, água de áreas comuns, insumos de piscina/academia.
• Provisões (R$): fundo de reserva.
• Rateio: fração ideal (default) OU cota igualitária.

Ao comparar o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea, a leitura decisiva é escala vs. pacote de lazer. Um prédio boutique com 52 portas e lazer premium tende a concentrar mais custo fixo por unidade; um prédio de maior escala dilui melhor, desde que o escopo de serviços não “exploda” o OPEX. Monte sempre os dois cenários (fração x igualitário) para visualizar sensibilidade.

Quer que a gente monte sua simulação por m²/unidade com 3 cenários (vazio, base e cheio) a partir das suas plantas de interesse? Envie uma mensagem rápida e retornamos com a planilha preenchida para decisão. Na sequência, vamos aos custos fixos recorrentes de contas — IPTU, água, luz e internet — para fechar o orçamento mensal com precisão.

IPTU, água, luz e internet: onde checar 2025 e como estimar sua linha mensal

Para comparar com segurança o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea, comece pelos custos fixos recorrentes. Em IPTU, a consulta e emissão de guias é feita no Portal Carioca Digital; lá você também confere a situação do imóvel e orientações oficiais.

Quer base histórica para o seu cálculo? A Certidão de Valor Venal mostra até 10 exercícios e é emitida on-line, bastando informar a inscrição imobiliária. Esse documento é útil para entender a evolução da base do tributo e projetar cenários para o seu apartamento.

Em energia, trabalhe com números reais de 2025. A Light publica o PDF de tarifas de baixa tensão atualizado; você também pode acompanhar a Resolução Homologatória da ANEEL que aprovou o reajuste anual da concessionária, além do calendário de bandeiras tarifárias e a página “Sobre Bandeiras Tarifárias”, que explica como cada cor impacta a conta mês a mês. Essas três fontes dão previsibilidade para estimar consumo por perfil (studio x 1–2Q).

Ao cruzar esses dados com o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea, some água/esgoto. As estruturas tarifárias vigentes são reguladas pela Agenersa e divulgadas tanto no portal da agência quanto na página oficial da Águas do Rio (“Legislação e Tarifas”). Assim, você projeta o m³ com base pública e evita estimativas genéricas.

Para internet, escolha planos conforme uso real (home office, streaming 4K, jogos). O Comparador de Ofertas da Anatel permite verificar, por CEP, as velocidades e franquias disponíveis na região da Gávea — ferramenta neutra e útil para não superdimensionar o pacote.

Onde conferir agora (checklist prático)
• IPTU RJ (consultas/2ª via) — Portal Carioca Digital.
• Certidão de Valor Venal — emissão on-line com a inscrição do imóvel.
• Energia — PDF “Baixa Tensão” da Light + Resolução Homologatória da ANEEL + calendário das bandeiras.
• Água/Esgoto — “Tarifas em vigor” (Agenersa) + “Legislação e Tarifas” (Águas do Rio).
• Internet — Comparador de Ofertas (Anatel).

Micro-tabela de campos úteis

Serviço	O que ter em mãos	Onde usar
IPTU	Inscrição imobiliária, CPF/CNPJ	Consulta no Carioca Digital/Certidão de Valor Venal.
Energia	Nº da unidade consumidora (após entrega), perfil de uso (kWh/mês)	Tarifa Light + bandeiras ANEEL.
Água	Nº de cliente (após ligação), consumo m³/mês	Estruturas tarifárias Agenersa/Águas do Rio.
Internet	CEP, velocidade desejada	Comparador Anatel.

Quer receber um e-mail com todos os links oficiais e um checklist de contas para preencher em 2 minutos? Responda agora e enviamos o pacote completo, pronto para somar ao seu cenário de studios no 208 e 1–2Q no 99. Na próxima etapa, vamos aos custos do investidor para locação — taxa de administração, mobília e manutenção — para fechar o quadro de decisão.

Custos do investidor para locação: taxa de administração, mobília e manutenção para locar sem sustos

Investir bem é prever o que entra e o que sai todo mês. Na prática, três blocos formam o seu custo recorrente: gestão da locação (taxa de administração), CAPEX de mobília e manutenção/turnover entre ocupações. Essa leitura deixa mais objetiva a comparação do Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea com o potencial de renda na Gávea.

Gestão: quanto custa administrar sua locação

No aluguel residencial tradicional, a taxa de administração costuma variar no mercado entre 6% e 12% do valor do aluguel, conforme escopo (cobrança, repasses, vistorias, atendimento ao inquilino). É o que mostram guias setoriais e publicações jurídicas do setor. Algumas casas trabalham na faixa de 8%–12%; outras, mais enxutas, ficam por ~6%–10%. Em certos modelos, a taxa incide sobre o valor total cobrado no boleto (aluguel + encargos administrados), desde que efetivamente recebido — ponto contratual a observar.

Se optar por curta temporada, você lida com taxas de plataforma e taxa de limpeza entre estadias. No modelo “taxa dividida”, o anfitrião paga ~3% do preço e o hóspede paga ~14,1% a 16,5% de taxa de serviço; já no modelo “taxa paga apenas pelo anfitrião”, a comissão do host é maior e substitui a do hóspede. A taxa de limpeza é definida por você (cobrança única por estadia) e cobre equipe, insumos e enxoval.

CAPEX de mobília e enxoval por tipologia

Para studios e 1–2 quartos, liste o kit essencial por ambiente (cama/colchão, sofá, mesa/cadeiras, armários, iluminação, eletros de cozinha, A/C quando aplicável, persianas, enxoval completo). Em locação tradicional, isso acelera ocupação; na curta temporada, eleva nota de experiência e diárias. Reavalie anualmente itens de maior desgaste (colchão, enxoval, panelas, pequenos eletros) e padronize modelos para facilitar reposição rápida. Guias de melhores práticas de hospedagem sugerem precificar a limpeza conforme tamanho, complexidade e padrão do imóvel, sempre casando expectativa do hóspede com seu SLA de equipe.

Essa lógica conecta-se ao Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea: studios tendem a ter capex de mobília mais contido e tempo de preparo menor por estadia; plantas de 1–2 quartos exigem enxoval e reposição maiores, porém capturam tickets de locação superiores em alguns cenários (veremos na DRE).

Manutenção, turnover e vacância inteligente

Planeje manutenções preventivas (A/C, exaustão, vedações) e uma verba de pequenos reparos por trimestre. No curto prazo, o turnover inclui limpeza entre reservas, checagem de inventário e troca de enxoval; no longo prazo, pense em refresh anual (pintura de retoques, polimento de metais, revisão de marcenaria). Para leitura de demanda, acompanhe o FipeZAP de locação: 2025 mostra alta acumulada do aluguel residencial acima do IPCA, sinalizando tração de mercado — use como termômetro de precificação e elasticidade.

Checklist rápido para o investidor

• Defina o modelo: residencial (taxa de administração 6%–12%) x curta temporada (comissões de plataforma + limpeza).
• Padronize mobília e enxoval por tipologia; crie lista de reposição rápida.
• Contrate limpeza com SLA e valor compatível com área/padrão.
• Programe manutenção preventiva e calendário de inspeções.
• Acompanhe indicadores de preço de aluguel na praça (FipeZAP).

Perguntas que chegam sempre

• Quanto reservar para manutenção? Monte uma verba mensal dedicada e ajuste após o primeiro ciclo de uso (dados reais do seu imóvel e padrão de ocupação).
• A taxa de administração é sobre o bruto ou o líquido? Depende do modelo contratual: algumas gestoras calculam sobre todo o boleto recebido (aluguel + encargos administrados). Leia a cláusula.

Quer ir direto ao ponto? Peça o kit locação: planilha de mobília por tipologia + SLA de limpeza/manutenção + parâmetros para comparar gestão tradicional vs curta temporada. Na próxima parte, vamos montar a DRE mensal com três cenários para transformar tudo isso em decisão.

DRE do investidor — vazio, base e cheio (planilha pronta)

A melhor forma de tirar a decisão do campo da dúvida é ver o mês projetado em três cenários. Abaixo, um modelo direto para você cruzar receita – vacância – condomínio – IPTU – água – luz – internet – taxa de administração – manutenção – seguros – reserva. Use as tarifas Light vigentes e o calendário de bandeiras 2025 para energia; para água/esgoto, consulte Águas do Rio/Agenersa. Para leitura de demanda, acompanhe a evolução do FipeZAP Locação 2025.

Estrutura (o que preencher por linha)

• Receita bruta (Studio | 1–2Q): média mensal pela sua estratégia (residencial/curta temporada). Tome o pulso pelo FipeZAP e ajuste ao padrão da Gávea.
• Vacância (%): dias sem locação no mês.
• Receita líquida antes de OPEX = Bruta × (1 – Vacância).
• Condomínio: valor da sua unidade (metodologia já vista nas partes anteriores).
• IPTU mensal: parcela do ano dividida por 12 (confira no Carioca Digital).
• Água/Luz/Internet: calcule com perfis de consumo (kWh/m³) e tarifas oficiais Light/Águas do Rio; internet via Comparador Anatel.
• Taxa de administração (%): gestão da locação conforme contrato.
• Manutenção: preventiva + pequenos reparos/limpeza entre ocupações.
• Seguros/Reserva: seguro residencial + colchão de imprevistos.

Tabela-modelo (complete com seus números)

Linha	Vazio	Base	Cheio
Receita bruta	R$ 0	R$ ____	R$ ____
Vacância	100%	____%	____%
Receita líquida antes de OPEX	R$ 0	R$ ____	R$ ____
Condomínio	R$ ____	R$ ____	R$ ____
IPTU (mês)	R$ ____	R$ ____	R$ ____
Água (mês)	R$ ____	R$ ____	R$ ____
Luz (mês)	R$ ____	R$ ____	R$ ____
Internet	R$ ____	R$ ____	R$ ____
Taxa de administração	R$ ____	R$ ____	R$ ____
Manutenção/limpeza	R$ ____	R$ ____	R$ ____
Seguros	R$ ____	R$ ____	R$ ____
Reserva	R$ ____	R$ ____	R$ ____
Resultado mensal	R$ ____	R$ ____	R$ ____

Ao comparar Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea, use a DRE para testar sensitivities: troque a vacância, altere a tarifa de energia conforme bandeira ANEEL e varie o condomínio pela escala e escopo de lazer do edifício. Para energia, referencie o PDF “Baixa Tensão” da Light e a Resolução Homologatória 3.474/2025; para água/esgoto, verifique a página de Legislação e Tarifas e o Regulamento de Serviços da Agenersa.

Perguntas que destravam a decisão

• Qual é meu break-even? É o ponto em que Receita líquida antes de OPEX = OPEX total. Ajuste vacância e diária/aluguel até zerar o resultado.
• O que muda com condomínio mais alto? Exige ticket de locação acima da média para manter margem; acompanhe o FipeZAP trimestralmente e revise preço/ocupação.
• Como tratar energia na projeção? Aplique a tarifa Light do seu grupo e simule meses com bandeira verde/amarela/vermelha usando o calendário ANEEL.

Pronto para receber a DRE com seus inputs (tipologia e data de entrega)? Envie uma mensagem e entregamos a planilha montada para studios do 208 e 1–2Q do 99. No próximo passo, vamos amarrar tudo: quando aceitar um condomínio “alto” faz sentido — critérios objetivos para decidir com segurança.

Quando aceitar um condomínio “alto” faz sentido (critérios objetivos)

Condomínio não é vilão. Ele é o preço da conveniência quando as amenities realmente elevam sua experiência e o ticket de locação absorve o custo com folga. No eixo PUC–Shopping da Gávea, coworking, academia, sauna e rooftop têm alta utilização: dia útil com home office, noite com lazer a pé, fim de semana com vista. Em empreendimentos como o nº 99, o pacote de lazer no topo é parte do posicionamento — piscina, sauna, academia e coworking — e conversa com quem quer viver a rotina do bairro sem depender do carro.

Do outro lado, o nº 208 aposta na escala e no mix compacto para diluir custos fixos por unidade. Studios e 1–3 quartos na Marquês, a passos da PUC, tendem a capturar demanda constante de alunos, professores e profissionais que buscam mobilidade e serviços. Quando a escala é maior e os serviços são centralizados (coworking multifunção, lavanderia, space delivery), a taxa por porta tende a ser mais competitiva.

Como cruzar tudo isso com o Preço de Studios no n 208 e 1–2 quartos no n 99 Lançamento Performance Gávea? Use duas réguas simples: liquidez do produto no microbairro e proporção do condomínio frente ao aluguel praticado. Em mercado quente como 2025, o FipeZAP mostra variações de locação positivas — isso favorece a absorção de OPEX quando o imóvel é desejado e bem posicionado.

Regra de bolso para decidir

• Condomínio dentro do aluguel: mantenha aluguel + condomínio + IPTU em patamar saudável para seu público-alvo. Um norte amplamente usado em finanças pessoais é até ~30% da renda do inquilino; quando o perfil local aceita tickets maiores (zona nobre, perto da PUC), esse teto se sustenta melhor.
• Escala vs. lazer: se as áreas comuns forem premium e a escala pequena (caso do nº 99), aceite condomínio mais alto quando o valor percebido sustentar diária/aluguel acima da média da Gávea. Se a escala for maior e o lazer for focado (caso do nº 208), busque eficiência.
• Rateio justo: prefira convenções que combinem fração ideal com regras claras para consumos e áreas comuns; transparência no rateio evita distorções e melhora retenção de inquilinos.

Decida se vale a pena em 5 passos

1. Confirme o uso das amenities pelo seu público (coworking/academia/rooftop).
2. Cheque o aluguel-alvo pela praça e cruze com o FipeZAP.
3. Projete o condomínio por unidade com a escala do prédio (boutique x maior diluição).
4. Teste a DRE com vacância, energia/água oficiais e taxa de administração.
5. Acerte o ponto: se o resultado líquido se mantém positivo nos meses médios e o produto “gira” rápido, o condomínio “alto” é coerente.

Como comparar 99 × 208 de forma justa? Olhe tipologia equivalente, escala, escopo de lazer e aluguel líquido após OPEX. No nº 99, amenities premium sustentam valor aspiracional; no nº 208, a escala e o mix compacto trabalham a favor da eficiência. Ambos fazem sentido — para perfis diferentes.

Quer uma leitura 1:1 do seu perfil (moradia x investimento) com simulador 99 vs 208 e DRE montada? Envie uma mensagem agora e destravamos a decisão com seus números reais.

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